Das Wichtigste in Kürze

  • Ein Bausparvertrag besteht aus zwei Phasen: Erst sparen Sie ein Guthaben an, nach der Zuteilung erhalten Sie ein Bauspardarlehen zu einem Zinssatz, der schon bei Vertragsabschluss feststeht.
  • Für den Abschluss fällt eine Abschlussgebühr an, die zunächst mit Ihren Einzahlungen verrechnet wird. Einen festen Zuteilungstermin darf Ihnen keine Bausparkasse zusagen.
  • Gefördert wird Bausparen über die Wohnungsbauprämie und die Arbeitnehmer-Sparzulage, jeweils nur bis zu bestimmten Einkommensgrenzen.
  • In einer Kombifinanzierung ersetzt der Bausparvertrag die laufende Tilgung. Das schafft Zinssicherheit für später, kostet aber während der Sparphase Zinsen auf die volle Darlehenssumme.
  • Am stärksten ist der Bausparvertrag dort, wo eine Finanzierung erst in einigen Jahren ansteht: bei der Anschlussfinanzierung oder einer geplanten Modernisierung.

So funktioniert ein Bausparvertrag

Bausparen ist ein geschlossenes System. Viele Sparerinnen und Sparer zahlen in einen gemeinsamen Topf ein, aus dem die Bausparkasse anderen Mitgliedern Darlehen gewährt. Genau das beschreibt § 1 des Bausparkassengesetzes: Bausparkassen nehmen Einlagen von Bausparern entgegen und vergeben daraus Darlehen für wohnungswirtschaftliche Maßnahmen. Dazu zählen nach dem Gesetz unter anderem Bau, Erwerb, Erhaltung und Verbesserung von Wohngebäuden sowie die Ablösung von Verbindlichkeiten, die dafür eingegangen wurden.

Die Sparphase

Beim Abschluss legen Sie eine Bausparsumme fest, zum Beispiel 100.000,00 €. Sie setzt sich später aus Ihrem angesparten Guthaben und dem Bauspardarlehen zusammen. In der Sparphase zahlen Sie regelmäßig ein, meist monatlich, und erhalten auf Ihr Guthaben einen Guthabenzins. Wie hoch der ist, wie viel Sie mindestens ansparen müssen und wie hoch die Regelsparrate ausfällt, bestimmt der gewählte Tarif.

Die Abschlussgebühr

Mit dem Vertragsabschluss wird eine Abschlussgebühr fällig, berechnet als Prozentsatz der Bausparsumme. Die Bausparkasse verrechnet sie üblicherweise mit Ihren ersten Einzahlungen, sodass Ihr Guthaben anfangs langsamer wächst als erwartet. Bei der Frage, wie hoch die Bausparsumme sein soll, lohnt deshalb ein genauer Blick: Eine zu groß gewählte Summe erhöht die Gebühr, ohne dass Sie das Darlehen später in voller Höhe brauchen.

Zuteilung und Bewertungszahl

Ausgezahlt wird der Vertrag erst, wenn er zugeteilt ist. Dafür müssen in der Regel drei Bedingungen erfüllt sein: ein tarifliches Mindestsparguthaben, eine Mindestlaufzeit und eine Mindestbewertungszahl. Die Bewertungszahl ist eine Kennziffer, mit der die Bausparkasse die Reihenfolge der Zuteilung bestimmt. Sie steigt mit der Höhe Ihres Guthabens und mit der Dauer, über die Sie gespart haben. Wer schneller und mehr einzahlt, kommt früher an die Reihe.

Wichtig für Ihre Planung: Einen festen Zuteilungstermin gibt es nicht. § 4 Abs. 5 des Bausparkassengesetzes verbietet Bausparkassen ausdrücklich, sich vor der Zuteilung auf einen bestimmten Auszahlungszeitpunkt festzulegen. Prognosen sind möglich, verbindlich sind sie nicht.

Die Darlehensphase

Nach der Zuteilung erhalten Sie Ihr Guthaben und das Bauspardarlehen. Dessen Zinssatz wurde schon bei Vertragsabschluss festgelegt, und genau darin liegt der Kern des Produkts: Sie wissen Jahre im Voraus, was Ihr Darlehen kosten wird. Bauspardarlehen werden meist zügig getilgt, die monatlichen Raten sind deshalb vergleichsweise hoch.

Abgesichert werden Bauspardarlehen nach § 7 des Bausparkassengesetzes grundsätzlich über eine Grundschuld oder Hypothek. Bei kleinen Darlehensbeträgen kann die Bausparkasse darauf verzichten. Wie eine Grundschuld funktioniert und warum dort ein ungewohnt hoher Zinssatz steht, lesen Sie in unserem Beitrag zum Grundschuldzins.

Staatliche Förderung: was heute noch gilt

Bausparen ist eine der wenigen Sparformen, die der Staat direkt bezuschusst. Die Förderung ist überschaubar, kann aber den Ausschlag geben, wenn Sie ohnehin sparen wollen.

Wohnungsbauprämie

Grundlage ist das Wohnungsbau-Prämiengesetz. Die Eckdaten:

  • Einkommensgrenze (§ 2a WoPG): 35.000,00 € zu versteuerndes Einkommen, bei zusammen veranlagten Ehegatten 70.000,00 €.
  • Höhe (§ 3 WoPG): 10 % der Bausparbeiträge, gefördert werden höchstens 700,00 € im Jahr, bei Ehegatten 1.400,00 €. Daraus ergibt sich eine Prämie von bis zu 70,00 € beziehungsweise 140,00 € jährlich.
  • Mindestbeitrag (§ 2 WoPG): Im Sparjahr müssen mindestens 50,00 € an dieselbe Bausparkasse fließen.
  • Verwendung: Die Mittel müssen für den Wohnungsbau eingesetzt werden. Eine Ausnahme gilt einmalig für Sparer, die bei Vertragsabschluss jünger als 25 Jahre waren, sofern seit Vertragsabschluss mindestens sieben Jahre vergangen sind.

Wichtig: Maßgeblich ist das zu versteuernde Einkommen, nicht das Bruttogehalt. Nach Abzug von Werbungskosten, Sonderausgaben und Freibeträgen liegen viele Haushalte deutlich unter ihrem Bruttoeinkommen.

Arbeitnehmer-Sparzulage

Wenn Ihr Arbeitgeber vermögenswirksame Leistungen zahlt, können Sie diese in einen Bausparvertrag lenken. Nach § 13 des Fünften Vermögensbildungsgesetzes gibt es darauf eine Arbeitnehmer-Sparzulage von 9 % auf höchstens 470,00 € im Jahr, also bis zu 42,30 €. Die Einkommensgrenze liegt bei 40.000,00 € zu versteuerndem Einkommen, bei Zusammenveranlagung bei 80.000,00 €. Voraussetzung ist außerdem, dass Sie in die Datenübermittlung an das Finanzamt eingewilligt haben.

Wohn-Riester

Auch ein Riester-geförderter Bausparvertrag kann für selbst genutztes Wohneigentum eingesetzt werden. Die geförderte private Altersvorsorge wird mit dem Altersvorsorgereformgesetz allerdings ab 2027 neu geordnet. Welche Zulagen dann für neue und bestehende Verträge gelten und ob ein Wechsel ins neue System für Sie sinnvoll ist, sollten Sie im Einzelfall prüfen, bevor Sie einen Vertrag abschließen. Konkrete Beträge nennen wir hier bewusst nicht, solange die Umsetzung nicht vollständig feststeht.

Kombifinanzierung oder Annuitätendarlehen

Beim Immobilienkauf begegnet Ihnen der Bausparvertrag meist als Teil einer Kombifinanzierung. Dabei nehmen Sie ein tilgungsfreies Vorausdarlehen auf, zahlen darauf nur Zinsen und sparen parallel einen Bausparvertrag an. Ist er zugeteilt, lösen Guthaben und Bauspardarlehen das Vorausdarlehen ab. Danach tilgen Sie nur noch das Bauspardarlehen.

Das klassische Annuitätendarlehen funktioniert anders: Sie zahlen eine gleichbleibende Rate aus Zins und Tilgung, die Restschuld sinkt vom ersten Monat an. Wie lange der Zins dabei festgeschrieben ist, erklären wir im Beitrag Zinsbindung richtig wählen.

Rechenbeispiel: 200.000,00 € über zehn Jahre

Die folgenden Zahlen sind ein vereinfachtes Rechenbeispiel, keine aktuellen Konditionen. Angenommen wird für beide Varianten ein Sollzins von 3,50 % und dieselbe Monatsrate von 916,67 €. Abschlussgebühr und Guthabenzinsen lassen wir zur besseren Vergleichbarkeit außen vor.

Annuitätendarlehen Kombifinanzierung
Monatsrate 916,67 € (Zins + 2,00 % Tilgung) 583,33 € Zinsen + 333,34 € Sparrate
Gezahlte Zinsen nach 10 Jahren rund 62.190,00 € rund 70.000,00 €
Getilgt bzw. angespart rund 47.810,00 € rund 40.000,00 €
Offene Schuld nach 10 Jahren rund 152.190,00 € rund 160.000,00 € (künftiges Bauspardarlehen)

Im Beispiel liegt die Kombifinanzierung nach zehn Jahren knapp 8.000,00 € zurück. Der Grund ist einfach: Beim Annuitätendarlehen sinken die Zinsen mit jeder Rate, beim Vorausdarlehen bleiben sie auf der vollen Summe stehen. In der Praxis kommt noch die Abschlussgebühr hinzu, und das Guthaben wird meist niedriger verzinst als das Vorausdarlehen.

Dem steht ein Vorteil gegenüber, den die Tabelle nicht zeigt: Bei der Kombifinanzierung kennen Sie den Zins für die verbleibenden 160.000,00 € bereits heute. Beim Annuitätendarlehen müssen Sie die Restschuld von rund 152.000,00 € nach Ablauf der Zinsbindung zu den dann geltenden Konditionen neu finanzieren. Liegen die Zinsen dann deutlich höher, kann die Kombifinanzierung den Rückstand aufholen. Liegen sie gleich oder niedriger, bleibt es beim Nachteil.

Eine Kombifinanzierung ist also im Kern eine Absicherung gegen steigende Zinsen, für die Sie vorab einen Preis zahlen. Ob sich das rechnet, lässt sich nur mit echten Tarifdaten im direkten Vergleich beurteilen. Eine lange Zinsbindung beim Annuitätendarlehen ist häufig die schlichtere Alternative mit ähnlichem Ziel.

Bausparen für Anschlussfinanzierung und Modernisierung

Seine Stärken spielt der Bausparvertrag vor allem dann aus, wenn der Finanzierungsbedarf erst in einigen Jahren entsteht.

Anschlussfinanzierung absichern

Läuft Ihre Zinsbindung in sieben oder acht Jahren aus, können Sie heute einen Bausparvertrag abschließen, der bis dahin zuteilungsreif sein soll. Zum Ende der Zinsbindung lösen Sie mit Guthaben und Bauspardarlehen die Restschuld ganz oder teilweise ab, zu einem Zins, den Sie heute schon kennen. Das Bausparkassengesetz deckt diesen Einsatz ausdrücklich ab, weil die Ablösung wohnungswirtschaftlicher Verbindlichkeiten als begünstigter Zweck gilt.

Der Haken liegt im Timing: Weil kein Zuteilungstermin garantiert ist, brauchen Sie einen Puffer. Ein Forward-Darlehen ist die Alternative, wenn die Zinsbindung schon in wenigen Jahren endet. Welche Wege es gibt und wann Sie anfangen sollten, beschreiben wir im Beitrag zur Anschlussfinanzierung.

Ein weiterer Punkt: Ob und in welchem Umfang Sie ein Bauspardarlehen vorzeitig zurückzahlen dürfen, regeln die Allgemeinen Bausparbedingungen Ihres Tarifs. Wer Wert auf Flexibilität legt, sollte das vor Abschluss prüfen und mit den Möglichkeiten einer Sondertilgung beim Bankdarlehen vergleichen.

Modernisierung planen

Ein neues Dach, eine neue Heizung oder Fenster stehen oft Jahre im Voraus fest. Ein Bausparvertrag kann hier als zweckgebundener Sparplan mit späterem Darlehen dienen. Für kleinere Beträge kann die Bausparkasse nach § 7 Abs. 4 Bausparkassengesetz auf eine Grundschuld verzichten. Das spart Notar- und Grundbuchkosten und macht kleinere Vorhaben unkompliziert. Wo genau die Grenze liegt, legt die jeweilige Bausparkasse fest.

Bei größeren energetischen Sanierungen sollten Sie zusätzlich die KfW-Förderung prüfen. Wie Kaufpreis und Sanierung eines älteren Hauses zusammen finanziert werden, zeigt unser Beitrag Altbau kaufen und sanieren finanzieren.

Wann ein Bausparvertrag sinnvoll ist und wann nicht

Ein pauschales Urteil gibt es nicht. Ob ein Bausparvertrag Ihre Finanzierung verbessert, hängt von Zeithorizont, Einkommen und Zinsumfeld ab.

Eher sinnvoll ist er, wenn

  • Sie in fünf bis zehn Jahren kaufen, bauen oder modernisieren wollen und jetzt schon regelmäßig sparen,
  • Ihr Einkommen unter den Grenzen für Wohnungsbauprämie oder Arbeitnehmer-Sparzulage liegt,
  • Ihr Arbeitgeber vermögenswirksame Leistungen zahlt, die sonst ungenutzt blieben,
  • Sie eine Anschlussfinanzierung mit langem Vorlauf gegen steigende Zinsen absichern möchten,
  • Ihnen eine feste Zinsperspektive wichtiger ist als die niedrigste Gesamtbelastung.

Eher nicht sinnvoll ist er, wenn

  • Sie in den nächsten ein bis zwei Jahren finanzieren und das Guthaben bis dahin nicht zuteilungsreif wäre,
  • Sie Flexibilität brauchen, weil sich Einkommen oder Lebensplanung noch ändern können,
  • ein Annuitätendarlehen mit langer Zinsbindung dieselbe Sicherheit bei geringeren Gesamtkosten bietet,
  • die Bausparsumme vor allem deshalb hoch gewählt wird, weil sie gut klingt, nicht weil Sie das Darlehen brauchen.

Ein Bausparguthaben kann als Eigenkapital in eine Finanzierung einfließen. Das ist ein Vorteil, den viele unterschätzen: Auch ohne Bauspardarlehen verbessert ein vorhandenes Guthaben die Konditionen der Hauptfinanzierung.

Bausparen im Gesamtvergleich prüfen lassen

Ein Bausparvertrag ist weder überholt noch automatisch die bessere Wahl. Er ist ein Werkzeug für bestimmte Situationen, und ob er in Ihre passt, zeigt erst der Vergleich mit den Alternativen auf Basis echter Tarife.

Als ungebundene Baufinanzierungsvermittlung mit freiem Zugang zu über 600 Banken rechnen wir für Sie Kombifinanzierung und Annuitätendarlehen nebeneinander durch, ohne Bankbindung und ohne Vorliebe für ein bestimmtes Produkt. Die Beratung ist für Sie kostenfrei und unverbindlich. Sie finden uns an unseren Standorten in Pfaffenhofen a.d. Ilm, Freising und Erding, gern auch telefonisch.

Sie haben einen bestehenden Bausparvertrag oder überlegen, einen abzuschließen? Vereinbaren Sie eine kostenlose Beratung. Wir prüfen gemeinsam, ob er Ihre Finanzierung tatsächlich verbessert.

Hinweis: Dieser Artikel dient ausschließlich zu Informationszwecken und stellt keine Finanzierungs-, Anlage- oder Steuerberatung dar. Das Rechenbeispiel ist vereinfacht und bildet keine aktuellen Konditionen ab. Tarifbedingungen, Förderansprüche und steuerliche Fragen sind stets im Einzelfall zu prüfen.