Das Wichtigste in Kürze

  • Der Grundschuldzins im Grundbuch hat nichts mit dem Zinssatz Ihres Darlehens zu tun. Sie zahlen ihn nicht.
  • Übliche Sätze liegen zwischen 12,00 % und 18,00 %, teilweise bis 20,00 %. Das ist Marktstandard und kein Fehler in Ihrer Urkunde.
  • Er ist ein Sicherungsrahmen für den Fall, dass ein Darlehen notleidend wird und die Immobilie verwertet werden muss.
  • Solange Sie Ihre Raten zahlen, bleibt dieser Zinssatz für Sie ohne jede Bedeutung.
  • Ein hoch angesetzter Satz hat sogar einen praktischen Vorteil: Er spart Ihnen später bei der Anschlussfinanzierung Kosten.

Der Moment beim Notar: zwei Zinssätze, die nichts miteinander zu tun haben

Sie haben wochenlang um jeden Zehntelprozentpunkt gerungen. Am Ende steht ein Sollzins von 3,60 % im Darlehensvertrag, und Sie sind zufrieden. Dann kommt der Termin beim Notar, Sie überfliegen die Grundschuldbestellungsurkunde, und dort steht plötzlich: 15,00 % Jahreszinsen.

An dieser Stelle wird es in unseren Beratungsgesprächen regelmäßig still. Manche Kundinnen und Kunden fragen sofort nach, andere unterschreiben mit einem mulmigen Gefühl und rufen zwei Tage später an. Beides ist verständlich, denn die Zahl sieht auf den ersten Blick aus wie ein Vertragsbruch.

Die Entwarnung vorweg: Es handelt sich um zwei völlig verschiedene Dinge, die nur zufällig beide „Zins“ heißen.

  • Der Darlehenszins ist schuldrechtlich. Er steht im Darlehensvertrag mit Ihrer Bank und bestimmt, was Sie tatsächlich Monat für Monat überweisen.
  • Der Grundschuldzins ist dinglich. Er steht im Grundbuch, gehört zur Sicherheit und beschreibt nur, bis zu welcher Obergrenze sich die Bank im Ernstfall aus Ihrer Immobilie bedienen dürfte.

Wer den Unterschied einmal verstanden hat, liest die Urkunde deutlich gelassener. Wie sich die einzelnen Bausteine einer Finanzierung zusammenfügen, haben wir in unserem Beitrag Wie Sie Ihre Baufinanzierung clever planen zusammengefasst.

Was der Grundschuldzins rechtlich ist

Die gesetzliche Grundlage steht in § 1191 BGB. Absatz 1 erlaubt es, ein Grundstück so zu belasten, dass daraus eine bestimmte Geldsumme zu zahlen ist. Das ist die Grundschuld selbst. Absatz 2 ergänzt, dass die Belastung auch Zinsen von dieser Geldsumme sowie andere Nebenleistungen umfassen kann. Genau darauf beruht der Zinssatz, über den Sie in der Urkunde stolpern.

Wichtig ist ein Merkmal, das die Grundschuld von der früher üblichen Hypothek unterscheidet: Sie ist abstrakt. Sie hängt rechtlich nicht an einem bestimmten Darlehen, sondern steht für sich allein im Grundbuch. Das klingt zunächst beunruhigend, weil es bedeutet, dass die Grundschuld auch dann bestehen bleibt, wenn Ihr Darlehen längst getilgt ist.

Diese Lücke schließt ein zweites Dokument, das Sie meist zusammen mit der Finanzierung unterschreiben: die Sicherungszweckerklärung, auch Sicherungsvertrag genannt. Darin verpflichtet sich die Bank Ihnen gegenüber, die Grundschuld ausschließlich zur Sicherung ihrer tatsächlichen Forderung aus Ihrem Darlehen zu verwenden. Die abstrakte Sicherheit im Grundbuch wird also durch einen konkreten Vertrag eingehegt.

Praktisch heißt das: Auch wenn im Grundbuch 400.000,00 € nebst 15,00 % Zinsen stehen, darf die Bank nie mehr geltend machen, als sie von Ihnen tatsächlich zu bekommen hat. Der eingetragene Betrag ist eine Obergrenze, kein Anspruch.

Rechenbeispiel: 400.000,00 € Darlehen, 15,00 % Grundschuldzins

Zahlen machen den Unterschied greifbarer als jede Definition. Nehmen wir eine typische Finanzierung:

  • Darlehenssumme: 400.000,00 €
  • Sollzins laut Darlehensvertrag: 3,60 %
  • Anfängliche Tilgung: 2,00 %
  • Eingetragene Grundschuld: 400.000,00 €
  • Dinglicher Zins im Grundbuch: 15,00 %

Was Sie tatsächlich zahlen: Zins und Tilgung ergeben zusammen 5,60 % auf 400.000,00 €, also 22.400,00 € im Jahr. Ihre monatliche Rate beträgt damit 1.866,67 €.

Was die 15,00 % rechnerisch wären: 15,00 % auf 400.000,00 € sind 60.000,00 € im Jahr, also 5.000,00 € im Monat.

Diese 5.000,00 € zahlt niemand. Sie werden Ihnen nicht in Rechnung gestellt, sie tauchen auf keinem Kontoauszug auf und sie erhöhen Ihre Restschuld nicht um einen einzigen Cent. Der Betrag beschreibt allein, welchen Rahmen die Bank im Grundbuch für sich reserviert hat, falls es einmal zur Verwertung der Immobilie kommen sollte.

Warum ausgerechnet 12, 15 oder 18 Prozent

Bleibt die Frage, warum Banken so großzügig aufrunden. Dafür gibt es drei nachvollziehbare Gründe.

1. Das Zwei-Jahres-Fenster in der Zwangsversteigerung

Kommt es zur Zwangsversteigerung, regelt § 10 des Zwangsversteigerungsgesetzes, in welcher Reihenfolge die Gläubiger aus dem Erlös bedient werden. Für Zinsen gilt dabei eine wichtige Einschränkung: Im bevorrechtigten Rang der vierten Klasse stehen nur die laufenden Zinsen und die Rückstände der letzten zwei Jahre. Ältere Zinsrückstände rutschen in die achte Rangklasse und gehen in der Praxis meist leer aus.

Ein Zwangsversteigerungsverfahren dauert aber häufig deutlich länger als zwei Jahre. Die Bank kann den zeitlichen Rahmen also nicht ausdehnen. Was sie ausdehnen kann, ist der Prozentsatz. Ein hoher dinglicher Zins ist die Antwort auf ein enges Zeitfenster.

2. Verzugszinsen und Verfahrenskosten

Zahlt ein Darlehensnehmer nicht mehr, laufen Verzugszinsen auf, die über dem vereinbarten Sollzins liegen. Dazu kommen Kosten für Kündigung, Rechtsverfolgung, Gutachten und das Verfahren selbst. All das soll die Sicherheit mit abdecken, ohne dass die Bank nachträglich eine zweite Grundschuld eintragen lassen muss.

3. Zukunftssicherheit, und zwar zu Ihren Gunsten

Der dritte Grund ist der für Sie angenehmste. Ein einmal hoch angesetzter dinglicher Zins deckt auch künftige Zinsniveaus ab. Steigen die Marktzinsen bis zu Ihrer Anschlussfinanzierung deutlich, muss die Grundschuld nicht angepasst oder neu bestellt werden. Sie bleibt einfach stehen.

Das ist bares Geld wert. Eine Grundschuldbestellung kostet Notar- und Grundbuchgebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz: Bei einem Nennbetrag von 300.000,00 € fallen rund 670,00 € beim Notar und rund 635,00 € beim Grundbuchamt an, zusammen also etwa 1.300,00 €. Diese Kosten fallen genau einmal an, weil der Zinssatz von Anfang an großzügig bemessen wurde.

Die einmalige Nebenleistung von 5 bis 10 Prozent

Neben dem Zinssatz findet sich in vielen Urkunden ein zweiter Posten, der ähnlich irritiert: eine einmalige Nebenleistung, meist zwischen 5,00 % und 10,00 % des Grundschuldbetrags. Bei unseren 400.000,00 € wären das also 20.000,00 € bis 40.000,00 €.

Auch hier gilt: Das ist keine Gebühr und keine Zahlungspflicht. Der Posten deckt pauschal die Kosten ab, die im Verwertungsfall entstehen würden, etwa für Gutachter, Gericht und Verfahren. Er wird ebenso wenig fällig wie der dingliche Zins, solange Ihre Finanzierung planmäßig läuft.

Warum die Grundschuld nicht sinkt, obwohl Sie tilgen

Eine Frage, die uns fast genauso oft erreicht: Nach acht Jahren Tilgung schauen Kundinnen und Kunden ins Grundbuch und stellen fest, dass dort immer noch die volle Summe von 400.000,00 € steht, obwohl die Restschuld inzwischen bei vielleicht 310.000,00 € liegt.

Das ist korrekt so. Das Grundbuch bildet Ihre Tilgung nicht ab. Es wäre auch gar nicht praktikabel, den Eintrag monatlich fortzuschreiben, denn jede Änderung würde erneut Notar und Grundbuchamt beschäftigen. Die Grundschuld steht deshalb dauerhaft in ihrer ursprünglichen Höhe, während Ihre tatsächliche Schuld sinkt.

Ein Nachteil entsteht Ihnen daraus nicht. Denn was die Bank verlangen darf, ergibt sich nicht aus dem Grundbucheintrag, sondern aus der Sicherungszweckerklärung und damit aus Ihrer echten Restschuld.

Der Vorteil, den kaum jemand kennt: Abtretung statt Neueintragung

Jetzt kommt der Punkt, an dem sich der hohe dingliche Zins für Sie auszahlt. Läuft Ihre Zinsbindung aus und Sie wechseln für die Anschlussfinanzierung zu einer anderen Bank, muss die bestehende Grundschuld nicht gelöscht und neu bestellt werden. Sie wird schlicht an die neue Bank abgetreten.

Der Unterschied in Zeit und Geld ist erheblich:

  • Abtretung: rund 0,20 % bis 0,30 % der Grundschuldsumme, Bearbeitungszeit etwa zwei bis vier Wochen.
  • Löschung und Neueintragung: etwa das Dreifache an Kosten, Bearbeitungszeit rund vier bis sechs Wochen.

Möglich ist das nur, weil die Grundschuld abstrakt ist und weil ihr Zinssatz von Anfang an hoch genug angesetzt wurde, um auch ein verändertes Zinsumfeld abzudecken. Was beim Notartermin nach einer unangenehmen Zahl aussah, ist Jahre später ein Kostenvorteil.

Wichtig ist allerdings, dass die Abtretung rechtzeitig angestoßen wird, idealerweise mehrere Monate vor dem Ende der Zinsbindung. Wer zu diesem Zeitpunkt keinen festen Ansprechpartner mehr hat, verschenkt hier schnell Geld. Was in so einem Fall zu tun ist, beschreiben wir im Beitrag Baufinanzierungsvermittler weg oder gewechselt.

Was Sie tun sollten, bevor Sie unterschreiben

Der Grundschuldzins ist kein Verhandlungsthema, denn er folgt bankinternen Standards und nicht Ihrer Bonität. Fünf Dinge lohnen sich vor dem Notartermin trotzdem:

  1. Grundschuldhöhe mit der Darlehenssumme abgleichen. In aller Regel stimmen beide überein. Liegt die Grundschuld deutlich höher, fragen Sie nach dem Grund.
  2. Sicherungszweckerklärung lesen. Sie ist Ihr eigentlicher Schutz, weil sie die abstrakte Grundschuld an Ihre konkrete Forderung bindet. Prüfen Sie, ob sie eng gefasst ist oder auch künftige Forderungen mit einschließt.
  3. Zwangsvollstreckungsunterwerfung verstehen. Mit ihr erklären Sie, die sofortige Zwangsvollstreckung zu dulden, falls Sie das Darlehen nicht bedienen. Sie ist bei Immobilienfinanzierungen absoluter Standard und muss notariell beurkundet werden.
  4. Einmalige Nebenleistung zur Kenntnis nehmen. Auch sie ist üblich und wird nur im Verwertungsfall relevant.
  5. Den Urkundenentwurf vorab anfordern. Das ist der wirksamste Punkt der ganzen Liste. Wer den Entwurf einige Tage vorher in Ruhe zu Hause liest, sitzt im Termin nicht mit offenen Fragen und Zeitdruck da.

Rechnen Sie die Kosten der Grundschuldbestellung von Anfang an in Ihre Kaufnebenkosten ein. Sie kommen zu Notargebühren für den Kaufvertrag, Maklercourtage und der Grunderwerbsteuer in Bayern von 3,5 % hinzu.

Häufig gestellte Fragen

Muss ich die Grundschuldzinsen zahlen?

Nein. Sie zahlen ausschließlich die Zinsen, die in Ihrem Darlehensvertrag vereinbart sind. Der im Grundbuch eingetragene Satz wird nur relevant, wenn ein Darlehen notleidend wird und die Immobilie verwertet werden muss. Solange Sie Ihre Raten bedienen, hat er für Sie keinerlei finanzielle Auswirkung.

Warum ist der Grundschuldzins so hoch?

Weil er einen Sicherungsrahmen abbilden muss, der über Jahre trägt. In der Zwangsversteigerung sind nach § 10 ZVG nur die laufenden Zinsen und Rückstände aus den letzten zwei Jahren bevorrechtigt, während ein Verfahren deutlich länger dauern kann. Hinzu kommen Verzugszinsen und Verfahrenskosten. Ein hoher Satz macht außerdem spätere Anpassungen der Grundschuld überflüssig.

Wann werden Grundschuldzinsen fällig?

Erst im sogenannten Sicherungsfall, also wenn das Darlehen gekündigt wird und die Bank die Immobilie verwerten lässt. Selbst dann darf sie nach der Sicherungszweckerklärung nur ihre tatsächliche Forderung geltend machen, nicht den vollen im Grundbuch eingetragenen Betrag.

Kann ich einen niedrigeren Grundschuldzins verlangen?

In der Praxis ist das kaum verhandelbar, da die Sätze bankinternen Standards folgen. Es wäre für Sie auch kein Vorteil: Ein niedriger dinglicher Zins könnte bei einem späteren Anstieg des Zinsniveaus dazu führen, dass die Grundschuld angepasst oder neu bestellt werden muss, was erneut Notar- und Grundbuchkosten auslöst.

Was bedeutet die einmalige Nebenleistung in der Grundschuld?

Sie ist ein zusätzlicher Sicherungsposten von meist 5,00 % bis 10,00 % des Grundschuldbetrags und deckt pauschal die Kosten ab, die bei einer Verwertung der Immobilie entstehen würden. Auch sie ist keine Gebühr und wird im normalen Verlauf Ihrer Finanzierung nie fällig.

Ihre Finanzierung, verständlich erklärt

Eine Zahl in einer Urkunde, die niemand erklärt, kostet Nerven. Uns ist wichtig, dass Sie verstehen, was Sie unterschreiben, und zwar bevor Sie im Notariat sitzen. Dazu gehört auch, den Entwurf gemeinsam durchzugehen und die Stellen zu benennen, die erfahrungsgemäß Fragen aufwerfen.

Als ungebundene Baufinanzierungsvermittlung mit Zugriff auf über 600 Banken vergleichen wir für Sie Konditionen und begleiten Sie von der ersten Kalkulation bis zur Grundschuldbestellung. Die Beratung ist für Sie kostenfrei und unverbindlich. Sie finden uns in Pfaffenhofen a.d. Ilm, Freising, Erding und Regensburg, und wenn Ihnen ein Termin vor Ort lieber ist als ein Telefonat, machen wir das gern möglich.

Sie haben eine Grundschuldbestellungsurkunde vor sich liegen und sind unsicher? Vereinbaren Sie eine kostenlose Beratung. Wir schauen gemeinsam darauf.

Hinweis: Dieser Artikel dient ausschließlich zu Informationszwecken und stellt keine Finanzierungs-, Anlage- oder Versicherungsberatung dar. Konditionen und Fördermöglichkeiten sind stets im Einzelfall zu prüfen. Rechtliche Fragen zu einer konkreten Urkunde beantwortet Ihnen der beurkundende Notar. Für eine individuelle Beratung stehen wir Ihnen gerne persönlich zur Verfügung.