Die Anschlussfinanzierung ist der Moment, an dem sich entscheidet, was Ihre Immobilie in der zweiten Hälfte wirklich kostet. Nach Ablauf der Zinsbindung – meist nach 10, 15 oder 20 Jahren – steht in aller Regel noch ein erheblicher Teil der Schuld offen, und für diesen Rest brauchen Sie einen neuen Vertrag.

Wer diesen Termin verstreichen lässt, verhandelt aus der schwächsten denkbaren Position. Wer drei Jahre vorher anfängt, hat drei Optionen und die Wahl zwischen hunderten Banken. Dieser Ratgeber erklärt, welche das sind, wann Sie was tun sollten und woran ein guter Vergleich sich bemisst.

Was ist eine Anschlussfinanzierung?

Eine Anschlussfinanzierung ist ein neuer Kreditvertrag für die Restschuld, die nach Ablauf der ursprünglichen Zinsbindung noch offen ist.

Der Grund, dass überhaupt etwas offen bleibt: Ein Annuitätendarlehen wird über eine gleichbleibende Rate aus Zins und Tilgung bedient. Anfangs geht der größere Teil der Rate in den Zins, erst mit den Jahren verschiebt sich das Verhältnis zugunsten der Tilgung. Nach zehn Jahren ist deshalb bei einer anfänglichen Tilgung von 2 Prozent typischerweise noch der weit überwiegende Teil der ursprünglichen Summe offen; bei 3 Prozent Tilgung entsprechend weniger.

Wie hoch Ihre Restschuld genau sein wird, steht in Ihrem Tilgungsplan. Er lag dem Darlehensvertrag bei; falls er Ihnen nicht mehr vorliegt, bekommen Sie ihn von Ihrer Bank.

Übliche Zinsbindungsfristen sind 5, 10, 15 und 20 Jahre, wobei 10 Jahre der Standard ist. Markieren Sie sich das Ende dick im Kalender – idealerweise mit einer Erinnerung drei Jahre vorher.

Ihre drei Optionen

Prolongation: bei der bisherigen Bank bleiben

Sie verlängern den Vertrag bei Ihrer Bank zu neuen Konditionen. Das Angebot kommt meist von selbst, üblicherweise drei bis sechs Monate vor Ablauf.

Der Vorteil ist der Aufwand: Es fällt kein Notar an, kein neuer Grundbucheintrag, keine erneute Bonitätsprüfung. Sie unterschreiben und der Kredit läuft weiter.

Der Nachteil ist der Preis. Ein Prolongationsangebot entsteht ohne Wettbewerb, und die Bank weiß, dass ein Wechsel Aufwand bedeutet. Entsprechend selten ist das erste Angebot das beste, das Sie bekommen können.

Sinnvoll ist die Prolongation vor allem dann, wenn die Restschuld gering ist und der Wechselaufwand sich rechnerisch nicht mehr lohnt – oder wenn Ihre Bank nach Verhandlung tatsächlich mithält.

Umschuldung: zu einer neuen Bank wechseln

Sie lösen den alten Kredit ab und finanzieren die Restschuld bei einer anderen Bank. Die neue Bank prüft Bonität und Immobilie, die Grundschuld wird abgetreten oder neu eingetragen, die alte Bank erteilt die Löschungsbewilligung.

Dafür fallen Notar- und Grundbuchkosten an. Sie sind gemessen an der Darlehenssumme gering und fallen einmalig an – der Zinsvorteil dagegen wirkt über die gesamte neue Zinsbindung. Ob sich das rechnet, ist deshalb eine simple Rechnung: einmalige Wechselkosten gegen die Zinsersparnis über zehn oder mehr Jahre. Bei hoher Restschuld fällt sie fast immer zugunsten des Wechsels aus, bei kleiner Restschuld oft nicht.

Die Abtretung der bestehenden Grundschuld ist dabei meist günstiger als eine Neubestellung. Fragen Sie danach – nicht jede Bank schlägt sie von sich aus vor.

Forward-Darlehen: den Zins vorab sichern

Sie schließen den Vertrag heute ab, das Geld fließt aber erst zum Ende Ihrer Zinsbindung. Der Zinssatz wird bereits jetzt festgelegt. Möglich ist das üblicherweise bis zu fünf Jahre im Voraus.

Dafür berechnet die Bank einen Forward-Aufschlag, der pro Monat Vorlaufzeit anfällt und mit der Vorlaufzeit steigt. Sie kaufen damit Planungssicherheit: Steigen die Zinsen bis zum Auszahlungstermin, war der Aufschlag gut investiert. Fallen sie, haben Sie zu teuer abgeschlossen und sind trotzdem gebunden.

Ein Forward-Darlehen ist also keine Wette auf den Markt, sondern eine Versicherung gegen ihn. Ob sie sich lohnt, hängt weniger von einer Zinsprognose ab als von der Frage, wie viel Spielraum Ihr Haushalt hätte, wenn die Rate nach der Zinsbindung deutlich steigen würde. Ist dieser Spielraum klein, ist Planungssicherheit ihren Preis wert.

Wie sich die Konditionen bilden

Es gibt keinen einheitlichen Zins für Anschlussfinanzierungen. Was Sie angeboten bekommen, hängt an vier Größen:

  • Beleihungsauslauf – das Verhältnis von Restschuld zu aktuellem Immobilienwert. Die wichtigste Stellschraube, und die einzige, die sich seit Ihrer Erstfinanzierung von selbst verbessert haben könnte.
  • Bonität – Einkommen, Beschäftigungsverhältnis, bestehende Verbindlichkeiten.
  • Zinsbindungsdauer – längere Bindung kostet einen Aufschlag, kauft dafür Sicherheit.
  • Die Bank – Institute kalkulieren unterschiedlich, und einige der günstigsten arbeiten ausschließlich über Vermittler.

Die Spanne zwischen dem besten und dem schlechtesten Angebot für dasselbe Profil ist regelmäßig größer, als die meisten erwarten. Genau deshalb lohnt der Vergleich mehr als das Feilschen um Zehntelprozente mit einer einzelnen Bank.

Der richtige Zeitpunkt

Zeitpunkt vor Ablauf Was ansteht
5 Jahre Erste Orientierung, Zinsentwicklung beobachten, Forward-Darlehen als Option prüfen
3 Jahre Konkrete Planung, Forward-Angebote einholen, finanzielle Situation prüfen
1 Jahr Spätestens jetzt aktiv werden, mehrere Angebote einholen, vergleichen
6 Monate Letzter sinnvoller Zeitpunkt. Forward lohnt kaum noch, es bleibt Prolongation gegen Umschuldung

Wenn Sie gar nichts tun, läuft die Zinsbindung aus und Ihre Bank bestimmt die weiteren Konditionen weitgehend allein – oder der Vertrag endet und die Restschuld wird fällig. Beides ist vermeidbar, aber nur mit Vorlauf.

Ein Recht, das viele nicht kennen: Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB können Sie ein Darlehen mit gebundenem Sollzins zehn Jahre nach vollständigem Empfang mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Wer eine Zinsbindung über 15 oder 20 Jahre abgeschlossen hat, sitzt also nicht bis zum Ende fest.

Drei Hebel für bessere Konditionen

Die Wertentwicklung Ihrer Immobilie nutzen

Das ist der wirksamste und am häufigsten übersehene Hebel. Ihre Restschuld ist über die Jahre gesunken. Ist der Wert der Immobilie in derselben Zeit gestiegen, hat sich Ihr Beleihungsauslauf doppelt verbessert – und damit die Konditionsstufe, in die Sie fallen.

Der Haken: Die Bank rechnet mit dem Wert, den sie kennt, und das ist ohne Anlass der alte. Eine aktuelle Bewertung kostet einen überschaubaren dreistelligen Betrag und kann sich über die Zinsbindung um ein Vielfaches auszahlen. Lassen Sie vorher durchrechnen, ob sich der Aufwand in Ihrem Fall lohnt.

Ihre Bonität aktiv vortragen

Seit der Erstfinanzierung ist Zeit vergangen, und meist hat sich in dieser Zeit einiges verbessert: gestiegenes Einkommen, ein unbefristeter Vertrag statt einer Befristung, abgelöste Konsumkredite. Nichts davon erfährt die Bank, wenn Sie es nicht vorlegen. Dokumentieren Sie die Veränderungen und bringen Sie sie in das Gespräch ein.

Das Prolongationsangebot als Verhandlungsgrundlage

Holen Sie das Angebot Ihrer Bank auch dann ein, wenn Sie ohnehin wechseln wollen. Mit besseren Angeboten in der Hand lässt sich nachverhandeln, und viele Banken bewegen sich, um einen bestehenden Kunden zu halten. Ob die Verbesserung reicht, entscheiden Sie danach – aber Sie entscheiden es mit Zahlen statt mit Gefühl.

Worauf Sie beim Vergleich achten sollten

Der Zinssatz ist nicht das einzige Kriterium, und der Sollzins ist nicht einmal das richtige. Vergleichen Sie:

  1. Effektiver Jahreszins statt Sollzins – er enthält die Nebenkosten der Finanzierung und ist die einzige Zahl, die zwischen Angeboten wirklich vergleichbar ist.
  2. Sondertilgungsrechte – wie viel Prozent der Darlehenssumme dürfen Sie jährlich kostenfrei zusätzlich tilgen? Relevant, wenn Sie mit Boni, Abfindungen oder einer Erbschaft rechnen.
  3. Tilgungsänderungsoptionen – lässt sich der Tilgungssatz während der Laufzeit anpassen, und wie oft?
  4. Wechselkosten – Notar, Grundbuch, gegebenenfalls Schätzkosten. Gehören in die Rechnung, nicht in die Fußnote.
  5. Flexibilität am Ende – wie ist die vorzeitige Ablösung geregelt?
  6. Bearbeitungsdauer – wenn die Zinsbindung in wenigen Monaten endet, ist eine schnelle Zusage selbst ein Wert.

Häufige Fragen

Wann sollte ich mich um die Anschlussfinanzierung kümmern? Spätestens zwölf Monate vor Ablauf der Zinsbindung. Wer ein Forward-Darlehen erwägt, beginnt früher – bis zu fünf Jahre vorher.

Muss ich bei meiner bisherigen Bank bleiben? Nein. Nach Ablauf der Zinsbindung sind Sie frei. Die Prolongation ist ein Angebot, keine Verpflichtung.

Lohnt sich ein Wechsel trotz Notar- und Grundbuchkosten? Das hängt vom Verhältnis zwischen Restschuld und Zinsdifferenz ab. Die Kosten fallen einmalig an, der Zinsvorteil wirkt über die gesamte Zinsbindung – bei hoher Restschuld amortisiert sich das oft in wenigen Monaten, bei kleiner Restschuld nicht.

Was ist ein Forward-Aufschlag? Der Aufschlag, den die Bank dafür berechnet, dass sie Ihnen heute einen Zins für eine Auszahlung in der Zukunft zusagt. Er wird pro Monat Vorlaufzeit berechnet und steigt mit dem Abstand zum Auszahlungstermin.

Kann ich meinen Kredit vorzeitig ablösen? Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB zehn Jahre nach vollständigem Empfang mit sechs Monaten Frist, ohne Vorfälligkeitsentschädigung – auch bei 15 oder 20 Jahren Zinsbindung.

Kann die Bank die Anschlussfinanzierung ablehnen? Sie ist nicht verpflichtet, ein Angebot zu machen. In der Praxis passiert das selten und dann meist, wenn sich Bonität oder Immobilienwert deutlich verschlechtert haben. Ein weiterer Grund, früh mehrere Optionen zu haben.

Fazit

Die Anschlussfinanzierung ist kein Formalakt, sondern die zweite große Finanzierungsentscheidung – und oft die mit dem besseren Ausgangspunkt. Restschuld gesunken, Immobilie möglicherweise mehr wert, Einkommen gestiegen: Wer diese Punkte belegt und breit vergleicht, verhandelt aus einer stärkeren Position als bei der Erstfinanzierung.

Die Fehler, die teuer werden, sind immer dieselben: zu spät anfangen, nur das eine Angebot ansehen, das ins Haus kommt, und den Immobilienwert von vor zehn Jahren gegen sich gelten lassen.

Als ungebundener Baufinanzierungsvermittler haben wir freien Zugang zu über 600 Banken und rechnen für Sie durch, was Prolongation, Umschuldung und Forward-Darlehen in Ihrem konkreten Fall bedeuten – einschließlich der Wechselkosten. Die Beratung ist kostenlos und unverbindlich.

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