Das Wichtigste in Kürze

  • Ein Sondertilgungsrecht erlaubt Ihnen, während der Zinsbindung zusätzlich zur Rate Geld in Ihr Darlehen zu zahlen, ohne dass die Bank dafür eine Entschädigung verlangt.
  • Es ist kein gesetzliches Recht, sondern muss im Darlehensvertrag vereinbart werden. Höhe, Häufigkeit und Mindestbetrag sind von Bank zu Bank verschieden.
  • Jeder sondergetilgte Euro senkt die Restschuld sofort und spart Zinsen in Höhe Ihres Sollzinses. Die Rate bleibt in der Regel gleich, die Laufzeit wird kürzer.
  • Ob das Recht einen Zinsaufschlag kostet, hängt von der Bank ab. Vergleichen Sie Angebote mit und ohne Option.
  • Sondertilgung ist nur sinnvoll, wenn danach noch eine ausreichende Rücklage bleibt. Geld im Darlehen bekommen Sie nicht ohne Weiteres zurück.

Was ein Sondertilgungsrecht ist

Bei einem Annuitätendarlehen zahlen Sie jeden Monat dieselbe Rate. Sie besteht aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil. Weil die Restschuld mit jeder Rate sinkt, wird der Zinsanteil kleiner und der Tilgungsanteil größer. Das läuft automatisch und planbar.

Eine Sondertilgung ist eine Zahlung außerhalb dieses Plans: Sie überweisen einen zusätzlichen Betrag, der vollständig in die Tilgung fließt. Das Sondertilgungsrecht regelt, wie viel Sie auf diese Weise zahlen dürfen, ohne dass die Bank Ihnen Kosten berechnet.

Typischerweise legt der Vertrag dafür fest:

  • die Höhe, meist als Prozentsatz der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr,
  • den Zeitraum, auf den sich das Recht bezieht, häufig das Kalenderjahr,
  • einen Mindestbetrag pro Zahlung, sofern die Bank einen verlangt,
  • ob nicht genutzte Beträge verfallen oder ins nächste Jahr übertragen werden können.

Diese Details stehen im Darlehensvertrag und sind Verhandlungssache. Zwei Angebote mit gleichem Zins können sich hier deutlich unterscheiden.

Warum es ohne Vertrag kein Recht darauf gibt

Viele gehen davon aus, dass man einen Kredit jederzeit schneller zurückzahlen darf. Für Verbraucherdarlehen stimmt das im Grundsatz auch: § 500 Abs. 2 BGB erlaubt es, die Verbindlichkeiten jederzeit ganz oder teilweise vorzeitig zu erfüllen.

Für die Baufinanzierung macht dieselbe Vorschrift aber eine entscheidende Ausnahme. Bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen mit gebundenem Sollzins ist eine vorzeitige Rückzahlung während der Zinsbindung nur möglich, wenn Sie ein berechtigtes Interesse haben, etwa weil Sie die Immobilie verkaufen. Und selbst dann kann die Bank nach § 502 BGB eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, die ihren Schaden aus der vorzeitigen Rückzahlung ausgleicht.

Zwei gesetzliche Ausstiege gibt es trotzdem:

  • Nach zehn Jahren: § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB erlaubt die Kündigung eines Festzinsdarlehens zehn Jahre nach vollständigem Empfang, mit einer Frist von sechs Monaten. Das gilt auch bei längerer Zinsbindung.
  • Bei variablem Zins: Ein Darlehen mit veränderlichem Zinssatz können Sie nach § 489 Abs. 2 BGB jederzeit mit einer Frist von drei Monaten kündigen.

Wer innerhalb einer festen Zinsbindung flexibel tilgen will, braucht deshalb eine vertragliche Vereinbarung. Genau das ist das Sondertilgungsrecht. Welche Zinsbindung zu Ihnen passt, lesen Sie in unserem Beitrag Zinsbindung richtig wählen.

Kostet das Sondertilgungsrecht einen Zinsaufschlag?

Eine pauschale Antwort gibt es nicht. Manche Banken räumen ein Sondertilgungsrecht in einer bestimmten Höhe ohne Aufpreis ein. Andere verlangen einen Zinsaufschlag, vor allem wenn das Recht höher oder flexibler ausfallen soll als in ihrem Standardangebot.

Für Sie zählt der direkte Vergleich: Wie hoch ist der Sollzins mit Sondertilgungsrecht, wie hoch ohne? Ein Aufschlag wirkt über die gesamte Zinsbindung auf die gesamte Restschuld, auch in den Jahren, in denen Sie gar nicht sondertilgen. Ein großzügiges Recht, das Sie nie nutzen, ist also schlicht teuer.

Deshalb lohnt sich vorab eine ehrliche Einschätzung: Mit welchen Beträgen rechnen Sie realistisch? Eine jährliche Bonuszahlung, eine absehbare Erbschaft oder ein auslaufender Sparvertrag sind gute Gründe für ein Sondertilgungsrecht. Ein vages „vielleicht bleibt mal etwas übrig" ist es selten.

Rechenbeispiel: Was Sondertilgungen über zehn Jahre bewirken

Die folgenden Zahlen sind ein reines Rechenbeispiel. Der Zinssatz ist frei gewählt und keine Aussage über aktuelle Konditionen.

  • Darlehenssumme: 400.000,00 €
  • Sollzins (Beispielwert): 3,50 %
  • Anfängliche Tilgung: 2,00 %
  • Monatliche Rate: 1.833,33 €
  • Zinsbindung: 10 Jahre
  • Sondertilgung: jeweils am Ende eines Jahres
Sondertilgung pro Jahr Restschuld nach 10 Jahren Gezahlte Zinsen in 10 Jahren Zinsersparnis
keine 304.378,33 € 124.378,33 € –
5.000,00 € 245.567,44 € 115.567,44 € 8.810,89 €
10.000,00 € 186.756,55 € 106.756,55 € 17.621,78 €
20.000,00 € (5 % der Darlehenssumme) 69.134,77 € 89.134,77 € 35.243,56 €

Bei 10.000,00 € im Jahr zahlen Sie in zehn Jahren 100.000,00 € zusätzlich ein. Die Restschuld sinkt aber um 117.621,78 €. Die Differenz von 17.621,78 € sind Zinsen, die gar nicht erst entstehen.

Noch deutlicher wird der Effekt bei der Laufzeit. Unter der vereinfachten Annahme, dass der Zinssatz über die gesamte Laufzeit gleich bliebe, wäre das Darlehen ohne Sondertilgung nach 29 Jahren abbezahlt. Mit 5.000,00 € pro Jahr wären es rund 21 Jahre, mit 10.000,00 € knapp 17 Jahre und mit 20.000,00 € genau 12 Jahre. In der Praxis hängt das Ergebnis natürlich vom Zins Ihrer Anschlussfinanzierung ab.

Gerade für die Anschlussfinanzierung ist die niedrigere Restschuld ein doppelter Vorteil: Sie müssen weniger Geld zu den dann geltenden Konditionen neu finanzieren, und ein Zinsanstieg trifft Sie auf einer kleineren Summe. Wie Sie diesen Zeitpunkt vorbereiten, beschreibt unser Beitrag zur Anschlussfinanzierung.

Sondertilgung, Tilgungssatzwechsel oder Rücklage

Ob Sie zusätzliches Geld ins Darlehen stecken sollten, ist nur eine von drei Möglichkeiten. Die anderen beiden gehören in denselben Vergleich.

Tilgungssatzwechsel

Viele Verträge erlauben es, den Tilgungssatz während der Zinsbindung ein- oder mehrmals zu ändern, also die monatliche Rate zu erhöhen oder zu senken. Auch das ist eine vertragliche Option, keine gesetzliche.

Im Rechenbeispiel oben würde eine um 833,33 € höhere Monatsrate, also ebenfalls 10.000,00 € im Jahr, die Restschuld nach zehn Jahren auf 184.851,23 € senken. Das sind 1.905,32 € weniger als bei der jährlichen Sondertilgung, weil das Geld jeden Monat und nicht erst am Jahresende wirkt.

Der Nachteil: Die höhere Rate ist Pflicht. Wenn das Einkommen sinkt, Kinder kommen oder die Heizung ausfällt, müssen Sie trotzdem zahlen, bis Sie den Satz wieder ändern dürfen. Die Sondertilgung dagegen zahlen Sie nur, wenn Sie wollen.

Rücklage

Die dritte Option ist, das Geld gar nicht zu tilgen, sondern auf einem Tages- oder Festgeldkonto zu parken. Rein rechnerisch bringt eine Sondertilgung eine „Rendite" in Höhe Ihres Sollzinses, und zwar ohne Steuer. Zinsen auf Erspartes unterliegen dagegen oberhalb des Sparer-Pauschbetrags von 1.000,00 € (bei zusammen veranlagten Ehepaaren 2.000,00 €) der Abgeltungsteuer von 25 % nach § 32d EStG.

Solange Ihr Darlehenszins über dem liegt, was Sie nach Steuern auf Erspartes bekommen, ist die Tilgung rechnerisch im Vorteil. Der entscheidende Unterschied liegt aber woanders: Geld auf dem Konto ist verfügbar, Geld im Darlehen nicht. Eine Bank zahlt Ihnen eine Sondertilgung nicht zurück, wenn Sie das Geld später doch brauchen. Dann bleibt nur ein neuer Kredit, meist zu schlechteren Konditionen.

Wann sich eine Sondertilgung nicht lohnt

Es gibt Situationen, in denen Sie besser darauf verzichten:

  1. Die Rücklage ist zu knapp. Ein Notgroschen für Reparaturen, Jobwechsel oder Krankheit hat Vorrang. Bei Wohneigentum kommen Instandhaltung und Modernisierung hinzu, die kein Vermieter mehr übernimmt.
  2. Es gibt teurere Schulden. Ein Ratenkredit für das Auto oder ein Dispo kostet in der Regel mehr als die Baufinanzierung. Diese Schulden zuerst abzulösen spart mehr.
  3. Die Immobilie ist vermietet. Bei einer vermieteten Immobilie können Schuldzinsen nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG als Werbungskosten abgezogen werden. Eine Sondertilgung reduziert diesen Abzug. Ob sich das trotzdem rechnet, sollten Sie mit Ihrer Steuerberatung klären.
  4. Ein günstiges Darlehen wird zuerst bedient. Besteht Ihre Finanzierung aus mehreren Bausteinen, etwa mit einem zinsgünstigen Förderdarlehen, gehört eine Sondertilgung zuerst in den Baustein mit dem höchsten Zins.
  5. Große Ausgaben stehen absehbar an. Wer in wenigen Jahren ein Auto, eine Sanierung oder eine Familienphase mit weniger Einkommen erwartet, sollte das Geld nicht vorher im Darlehen binden.

Wie viel Sondertilgung sinnvoll ist

Eine feste Quote gibt es nicht, aber eine sinnvolle Reihenfolge:

  • Zuerst die Reserve. Halten Sie mehrere Monatsausgaben frei verfügbar, bei Wohneigentum eher mehr als bei einer Mietwohnung.
  • Dann teure Schulden. Alles, was teurer ist als Ihre Baufinanzierung, wird zuerst getilgt.
  • Dann die Sondertilgung. Was darüber hinaus übrig ist, darf ins Darlehen. Am wirksamsten ist das früh in der Zinsbindung, weil jeder getilgte Euro über die restlichen Jahre Zinsen spart.

Schon beim Abschluss lohnt es sich, das Recht passend zu wählen. Wenn Sie heute wissen, dass Sie realistisch 5.000,00 € pro Jahr zurücklegen können, brauchen Sie kein Recht über 20.000,00 €, das womöglich einen Aufschlag kostet. Wie Sie Rate, Reserve und Kaufpreis von Beginn an zusammen denken, zeigt unser Beitrag Wie viel Haus kann ich mir leisten?. Wie viel Eigenkapital Sie dabei einsetzen sollten, lesen Sie in Eigenkapital in der Baufinanzierung.

Flexibel finanzieren, mit Plan

Ein Sondertilgungsrecht ist kein Selbstzweck. Es lohnt sich, wenn es zu Ihren realistischen Spielräumen passt und nicht mehr kostet, als es Ihnen bringt. Genau diese Abwägung machen wir in der Beratung mit Ihnen: Wir vergleichen Angebote mit unterschiedlichen Sondertilgungs- und Tilgungswechseloptionen und rechnen durch, welche Variante sich für Sie lohnt.

Als ungebundene Baufinanzierungsvermittlung mit freiem Zugang zu über 600 Banken sind wir nicht an das Standardangebot einer einzelnen Bank gebunden. Die Beratung ist für Sie kostenfrei und unverbindlich, telefonisch oder an einem unserer Standorte in Bayern.

Vereinbaren Sie eine kostenlose Beratung und bringen Sie Ihr aktuelles Angebot oder Ihren bestehenden Vertrag gleich mit.

Hinweis: Dieser Artikel dient ausschließlich zu Informationszwecken und stellt keine Finanzierungs-, Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung dar. Das Rechenbeispiel ist vereinfacht und beruht auf einem frei gewählten Zinssatz. Konditionen und Vertragsbedingungen sind stets im Einzelfall zu prüfen. Für eine individuelle Beratung stehen wir Ihnen gerne persönlich zur Verfügung.