Die Frage nach dem Eigenkapital ist eine der ersten beim Immobilienkauf: Wie viel eigenes Geld sollten Sie mitbringen? Reichen 10 Prozent, oder sollten es besser 30 sein? Und was passiert, wenn Sie gar kein Eigenkapital haben – ist eine Vollfinanzierung möglich?

Dieser Ratgeber erklärt, welche Richtwerte gelten, was Banken tatsächlich als Eigenkapital anerkennen und wie sich die Eigenkapitalquote auf Ihre Konditionen auswirkt. Gerade in Bayern, wo die Immobilienpreise über dem Bundesschnitt liegen, entscheidet die Eigenkapitalstrategie oft darüber, ob eine Finanzierung zustande kommt.

Was ist Eigenkapital und warum ist es wichtig?

Eigenkapital ist das eigene Vermögen, das Sie in die Finanzierung einbringen – Geld, für das Sie keinen Kredit aufnehmen müssen. Es ist der Teil des Kaufpreises, den Sie aus eigener Tasche bezahlen.

Niedrigere Kreditsumme. Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto weniger müssen Sie leihen. Das senkt die monatliche Rate und die Gesamtzinskosten.

Bessere Zinsen. Banken belohnen hohes Eigenkapital mit niedrigeren Zinssätzen, weil ihr Ausfallrisiko sinkt. Über eine lange Laufzeit macht das einen erheblichen Unterschied.

Mehr Sicherheit. Mit Eigenkapital haben Sie einen Puffer gegen Wertverluste. Falls die Immobilienpreise sinken, steht Ihre Restschuld nicht über dem Wert der Immobilie.

Bessere Verhandlungsposition. Käufer mit solider Eigenkapitalquote werden von Verkäufern ernster genommen und haben bei Verhandlungen einen Vorteil.

Absicherung gegen Risiken. Jobverlust, Krankheit oder ein höherer Zins bei der Anschlussfinanzierung – mit Eigenkapital haben Sie mehr Spielraum, um solche Situationen zu überstehen.

Der Richtwert: 20 bis 30 Prozent

Die klassische Faustregel lautet: mindestens 20 bis 30 Prozent Eigenkapital. Sie setzt sich aus zwei Teilen zusammen.

Die Kaufnebenkosten (rund 10 bis 15 Prozent). Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie eine mögliche Maklercourtage. Diese Kosten sollten idealerweise vollständig aus Eigenkapital bezahlt werden – warum, steht weiter unten.

Ein zusätzlicher Anteil vom Kaufpreis (rund 10 bis 15 Prozent). Er dient als Sicherheitspuffer und senkt den Beleihungsauslauf, also das Verhältnis von Darlehen zu Immobilienwert. Genau daran bemisst die Bank ihr Risiko.

Ein Rechenbeispiel bei 600.000 Euro Kaufpreis:

Position Betrag
Kaufnebenkosten (ca. 12 %) 72.000 €
Zusätzliches Eigenkapital (10 %) 60.000 €
Eigenkapital gesamt (22 %) 132.000 €
Darlehensbedarf 468.000 €

Mit dieser Quote stehen Ihnen in der Regel mehrere Angebote im günstigen Konditionsbereich offen.

Unter 20 Prozent sind Finanzierungen möglich, aber sie kosten einen Zinsaufschlag, die Bonitätsanforderungen steigen und der Kreis der Banken, die mitgehen, wird kleiner.

Über 30 Prozent bekommen Sie die besten Konditionen, mehr Flexibilität bei Tilgung und Sondertilgung und schnellere Kreditentscheidungen.

Was zählt als Eigenkapital?

Nicht alles, was Sie besitzen, erkennt eine Bank an. Grob gilt diese Einteilung:

Voll anerkannt

  • Bargeld und Kontoguthaben – Sparbuch, Girokonto, Tagesgeld
  • Wertpapiere wie Aktien, Fonds und ETFs, meist mit einem Sicherheitsabschlag auf den Kurswert
  • Bausparguthaben
  • Der Rückkaufswert von Kapitallebensversicherungen
  • Nachgewiesene Schenkungen und Erbschaften
  • Schuldenfreie Immobilien, die Sie bereits besitzen

Teilweise anerkannt

  • Eigenleistung (Muskelhypothek). Bei Neubau oder Sanierung rechnen Banken handwerkliche Eigenleistung üblicherweise bis etwa 10 bis 15 Prozent der Bausumme an – und nur, wenn Sie die Arbeiten nachweislich selbst ausführen können.
  • Ein schuldenfreies Grundstück. Sein Wert zählt, meist aber nicht zu 100 Prozent.

Nicht anerkannt

  • Hausrat, Auto, Schmuck und andere bewegliche Güter
  • Prämien und Gutschriften, die erst in Zukunft fließen
  • Darlehen von Verwandten. Geliehenes Geld ist Fremdkapital, kein Eigenkapital – auch dann, wenn es zinslos ist.

Welche Ihrer Vermögenswerte anrechenbar sind, lässt sich vorab klären. Das lohnt sich, weil eine falsche Annahme die gesamte Finanzierungsplanung verschiebt.

Einfluss auf Zinssatz und Konditionen

Die Eigenkapitalquote bestimmt den Beleihungsauslauf, und der Beleihungsauslauf bestimmt den Zins. Der Zusammenhang ist bei allen Banken derselbe, auch wenn die Staffelung sich unterscheidet:

Eigenkapitalquote Beleihungsauslauf Konditionsstufe
ab 40 % bis 60 % bester Bereich
30 % bis 70 % leichter Aufschlag
20 % bis 80 % Standardbereich
10 % bis 90 % deutlicher Aufschlag
0 % (Vollfinanzierung) ab 100 % höchster Aufschlag

Die Sprünge zwischen den Stufen sind nicht linear. Zwischen 80 und 90 Prozent Beleihungsauslauf liegt bei vielen Banken die größte Lücke – wer knapp über einer Schwelle liegt, zahlt für wenige tausend Euro fehlendes Eigenkapital über die gesamte Zinsbindung deutlich mehr. Es kann sich deshalb lohnen, den Kauf um einige Monate zu verschieben, um eine Stufe tiefer zu rutschen. Ob das im Einzelfall aufgeht, hängt davon ab, wie sich Preise und Zinsen in der Zwischenzeit entwickeln.

Neben dem Zins verbessert eine hohe Quote auch die Nebenbedingungen: höhere Tilgungssätze sind möglich, Sondertilgungsrechte werden großzügiger eingeräumt, und die Bank entscheidet schneller.

Finanzierung mit wenig oder ohne Eigenkapital

Nicht jeder hat 20 bis 30 Prozent gespart. Besonders junge Familien und Berufseinsteiger stehen vor der Frage: weiter sparen oder jetzt kaufen?

Mit 10 bis 15 Prozent Eigenkapital

Das funktioniert regelmäßig, wenn mehrere Faktoren zusammenkommen: ein hohes und sicheres Einkommen, eine sehr gute Bonität, eine werthaltige Immobilie in guter Lage und ein Alter, das eine lange Kreditlaufzeit erlaubt.

Der Zinsaufschlag gegenüber einer Finanzierung mit 20 bis 30 Prozent ist spürbar. Er kann sich trotzdem rechnen, wenn die Alternative mehrere weitere Jahre Miete bei unsicherer Preisentwicklung ist. Diese Rechnung ist individuell und sollte durchgerechnet werden, bevor Sie sich festlegen.

Vollfinanzierung

Eine 100-Prozent-Finanzierung deckt den Kaufpreis, eine 110-Prozent-Finanzierung zusätzlich die Nebenkosten. Die Voraussetzungen sind streng:

  • exzellente Bonität und hohes, gesichertes Einkommen
  • eine werthaltige Immobilie in gefragter Lage
  • ein deutlicher Zinsaufschlag, den Sie dauerhaft tragen müssen
  • eine höhere monatliche Belastung durch die größere Kreditsumme

Eine Vollfinanzierung ist in Ausnahmefällen sinnvoll – etwa wenn Sie sehr gut verdienen und von Anfang an hoch tilgen können, oder wenn Sie anderweitig investiert sind und dieses Kapital nicht liquidieren möchten. In den meisten anderen Fällen ist sie das teuerste Modell. Eine seriöse Beratung sagt Ihnen auch, wenn das Risiko zu hoch ist.

Warum die Nebenkosten aus Eigenkapital kommen sollten

Eine Regel der Baufinanzierung lautet: Kaufnebenkosten zahlt man selbst. Der Grund ist einfach – sie schaffen keinen Wert.

Die Nebenkosten in Bayern:

  • Grunderwerbsteuer: 3,5 Prozent des Kaufpreises. Bayern liegt damit am unteren Ende im Bundesvergleich – die Details stehen im Beitrag zur Grunderwerbsteuer in Bayern.
  • Notar- und Grundbuchkosten: rund 2 Prozent, bundeseinheitlich nach dem GNotKG geregelt und deshalb nicht verhandelbar.
  • Maklercourtage: je nach Objekt und Vereinbarung, seit der Reform des Maklerrechts in der Regel geteilt zwischen Käufer und Verkäufer.

Diese Beträge erhöhen den Wert der Immobilie nicht. Wer sie mitfinanziert, zahlt über Jahrzehnte Zinsen auf Geld, das im Objekt nicht steckt – und erhöht gleichzeitig den Beleihungsauslauf, was den Zins auf die gesamte Summe verteuert. Der Effekt wirkt also doppelt.

Besser: die Nebenkosten ansparen, bevor Sie kaufen, oder die Preisvorstellung so anpassen, dass Kaufpreis und Nebenkosten zusammen ins Budget passen.

Eigenkapital in Bayern

Der bayerische Immobilienmarkt stellt besondere Anforderungen. In München und im Umland sind die Kaufpreise so hoch, dass 20 Prozent Eigenkapital einen sechsstelligen Betrag bedeuten – eine Summe, die sich nicht nebenbei ansparen lässt. In anderen Regionen des Freistaats reicht dasselbe Eigenkapital deutlich weiter.

Fünf Wege, die in der Praxis funktionieren:

Familienunterstützung einplanen. Schenkungen von Eltern oder Großeltern werden von Banken als Eigenkapital anerkannt, wenn sie nachgewiesen sind. In Bayern ist das ein verbreiteter Weg.

Die Region weiter fassen. Wer statt München Regensburg, Ingolstadt oder Landshut in Betracht zieht, kommt mit demselben Eigenkapital erheblich weiter. Einen Überblick über unsere Standorte in Bayern finden Sie hier.

Bestand statt Neubau. Ältere Objekte sind günstiger in der Anschaffung. Kalkulieren Sie den Sanierungsbedarf allerdings von Anfang an mit ein, sonst verschiebt sich das Problem nur.

Förderung nutzen. KfW-Mittel ersetzen kein Eigenkapital, senken aber den Anteil der Finanzierung, der zu Marktkonditionen läuft. Welche Programme in Frage kommen, hängt vom Vorhaben ab.

In Schritten vorgehen. Erst eine kleinere Wohnung, Vermögen aufbauen, später umsteigen. Das ist der langsamste Weg, aber der mit dem geringsten Risiko.

Häufige Fragen

Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Baufinanzierung? Als Richtwert gelten 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises, einschließlich der Kaufnebenkosten von rund 10 bis 15 Prozent. Weniger ist möglich, kostet aber einen Zinsaufschlag und setzt eine gute Bonität voraus.

Zählt Eigenleistung als Eigenkapital? Teilweise. Banken erkennen die Muskelhypothek üblicherweise bis etwa 10 bis 15 Prozent der Bausumme an, und nur, wenn Sie die Arbeiten nachweislich selbst ausführen können. Der genaue Rahmen hängt von Bank und Projekt ab.

Kann ich eine Immobilie ganz ohne Eigenkapital kaufen? Möglich, aber die Ausnahme. Eine Vollfinanzierung setzt hohes, sicheres Einkommen, sehr gute Bonität und eine werthaltige Immobilie voraus – und kostet einen deutlichen Zinsaufschlag.

Sollte ich die Kaufnebenkosten mitfinanzieren? In der Regel nicht. Sie erhöhen den Wert der Immobilie nicht, Sie zahlen aber jahrzehntelang Zinsen darauf, und der höhere Beleihungsauslauf verteuert zusätzlich den Zins auf die gesamte Summe.

Fazit

Eigenkapital ist der wirksamste Hebel für günstige Konditionen. Der Richtwert von 20 bis 30 Prozent gilt weiterhin, und die Kaufnebenkosten sollten Sie nach Möglichkeit immer selbst tragen. Aber auch mit weniger Eigenkapital gibt es tragfähige Lösungen – vorausgesetzt, Einkommen und Bonität stimmen und die Rechnung geht auch bei einem höheren Zins nach der Zinsbindung noch auf.

Wo Sie stehen und welche Quote in Ihrem Fall realistisch ist, lässt sich in einem Gespräch klären. Als ungebundener Baufinanzierungsvermittler haben wir freien Zugang zu über 600 Banken und vergleichen die Konditionen für Ihre konkrete Eigenkapitalsituation – von der Bestzinsstufe bis zur Vollfinanzierung.

Die Beratung ist kostenlos und unverbindlich. Nehmen Sie Kontakt auf oder rufen Sie an unter 08441-7979796. Mehr über unsere Arbeitsweise lesen Sie auf der Seite Über uns.