Das Wichtigste in Kürze

  • Finanzieren Sie Kaufpreis und Sanierung möglichst in einem Darlehen. Ein zweiter Kredit nach dem Kauf ist fast immer teurer und manchmal gar nicht mehr zu bekommen.
  • Holen Sie Kostenschätzungen und Angebote vor der Unterschrift beim Notar ein. Die Bank finanziert, was belegt ist, nicht was geschätzt wird.
  • Planen Sie einen Puffer für Unvorhergesehenes ein. Im Altbau zeigt sich vieles erst, wenn die Wand offen ist.
  • Banken bewerten das Objekt oft mit Blick auf den Zustand nach der Sanierung. Das kann den Beleihungsauslauf verbessern, setzt aber nachvollziehbare Unterlagen voraus.
  • Das Sanierungsgeld wird nach Baufortschritt ausgezahlt. Für den noch nicht abgerufenen Teil können Bereitstellungszinsen anfallen.
  • Das Gebäudeenergiegesetz heißt seit Sommer 2026 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Für Käufer eines Altbaus gelten dort konkrete Nachrüstpflichten mit Frist.

Warum Kauf und Sanierung in ein Darlehen gehören

Viele Käufer gehen in zwei Schritten vor: erst das Haus finanzieren, dann die Sanierung, wenn man „weiß, was wirklich nötig ist". Das klingt vorsichtig, ist aber in der Praxis oft die teurere Variante.

Der Grund liegt in der Reihenfolge. Nach dem Kauf ist die Immobilie bereits mit einer Grundschuld zugunsten der ersten Bank belastet. Ein Sanierungskredit bei einer anderen Bank stünde im Grundbuch an zweiter Stelle, und nachrangige Sicherheiten bewerten Banken deutlich vorsichtiger. Bleibt nur die eigene Hausbank, fehlt der Vergleich. Wer dagegen erst nach dem Kauf merkt, dass das Eigenkapital in den Kaufnebenkosten steckt, verhandelt über den zweiten Kredit aus einer schwachen Position.

Ein gemeinsames Darlehen hat dagegen klare Vorteile:

  • Eine Grundschuld, eine Bank, ein Zinssatz. Sie verhandeln die Konditionen einmal, für die Gesamtsumme.
  • Bessere Planbarkeit. Rate, Zinsbindung und Tilgung beziehen sich von Anfang an auf das ganze Vorhaben.
  • Der Wertzuwachs zählt mit. Die Bank kann die geplante Sanierung bei der Bewertung berücksichtigen, statt nur den heutigen Zustand anzusetzen.
  • Förderkredite lassen sich einbauen. Programme der KfW oder des Freistaats werden meist über die finanzierende Bank beantragt und passen am besten in ein Gesamtkonzept.

Wie viel Darlehen insgesamt tragfähig ist, hängt von Ihrem Einkommen und Ihren Ausgaben ab. Eine Orientierung gibt unser Beitrag Wie viel Haus kann ich mir leisten?.

Vor dem Kauf: Kosten belegen statt schätzen

Der entscheidende Zeitraum liegt zwischen Besichtigung und Notartermin. In diesen Wochen muss klar werden, was die Sanierung kostet, denn danach ist der Kaufpreis gebunden.

Den Zustand fachkundig prüfen lassen

Nehmen Sie zu einer zweiten Besichtigung jemanden mit, der Bausubstanz beurteilen kann: einen Bausachverständigen, einen Architekten oder eine Energieberaterin. Typische Kostenpunkte im Altbau sind Dach, Fenster, Heizung, Elektrik, Leitungen, Feuchtigkeit im Keller und die Dämmung. Ein Gutachten kostet Geld, eine Fehleinschätzung meist deutlich mehr.

Angebote statt Pauschalen

Für die Finanzierung reicht „ungefähr 100.000 Euro für die Sanierung" nicht aus. Banken wollen eine nachvollziehbare Kostenaufstellung sehen, im besten Fall mit Handwerkerangeboten oder einer Kostenschätzung eines Architekten. Je genauer die Unterlagen, desto eher wird die Bank die Sanierungskosten vollständig mitfinanzieren und den Wertzuwachs anerkennen.

Ordnen Sie die Positionen nach Dringlichkeit. Was vor dem Einzug erledigt sein muss, gehört in die Finanzierung. Was in fünf Jahren ansteht, kann später aus Rücklagen oder Sondertilgungsspielräumen kommen.

Ein Puffer für das, was man nicht sieht

Im Altbau tauchen Überraschungen erst während der Arbeiten auf: morsche Balken unter dem Dielenboden, alte Leitungen in der Wand, Schadstoffe in Bodenbelägen. Wir empfehlen, für solche Fälle einen Puffer von mindestens 10 bis 15 Prozent der Sanierungskosten einzuplanen, bei älterer oder schlecht dokumentierter Substanz eher mehr. Der Puffer kann Teil des Darlehens sein oder als Eigenkapital zurückgehalten werden. Wichtig ist nur, dass er existiert, bevor die erste Rechnung kommt.

Rechenbeispiel: Einfamilienhaus aus den 1970er-Jahren

Ein vereinfachtes Beispiel mit runden Zahlen, ohne Zinsangaben:

Position Betrag
Kaufpreis 380.000 €
Grunderwerbsteuer Bayern (3,5 %) 13.300 €
Notar und Grundbuch (rund 2 %) 7.600 €
Sanierung laut Angeboten 95.000 €
Puffer (15 % der Sanierung) 14.250 €
Gesamtkosten 510.150 €

Bringen die Käufer 110.000 € Eigenkapital ein, liegt der Darlehensbedarf bei rund 400.000 €. Ohne die Sanierungsangebote hätte die Bank nur mit Kaufpreis und Nebenkosten gerechnet, und die fehlenden gut 109.000 € wären nach dem Kauf über einen zweiten Kredit zu besorgen gewesen. Die Grunderwerbsteuer von 3,5 % in Bayern erklären wir im Beitrag zur Grunderwerbsteuer in Bayern, die Notar- und Grundbuchkosten im Beitrag zu den Notarkosten beim Hauskauf.

Wie die Bank den Altbau bewertet

Für die Höhe und die Kosten Ihres Darlehens zählt nicht allein der Kaufpreis, sondern der Wert, den die Bank als Sicherheit ansetzt. Viele Banken ermitteln dafür einen Beleihungswert: einen vorsichtigen, auf Dauer angelegten Wert, der in der Regel unter dem Marktwert liegt.

Bei einem sanierungsbedürftigen Altbau ist die entscheidende Frage, ob die Bank den heutigen Zustand oder den Zustand nach der Sanierung zugrunde legt. Werterhöhende Maßnahmen wie ein neues Dach, neue Fenster, eine moderne Heizung oder eine gedämmte Fassade können berücksichtigt werden, wenn sie belegt und plausibel sind. Reine Schönheitsreparaturen erhöhen den Beleihungswert dagegen kaum.

Das hat direkte Folgen für Ihre Konditionen. Je höher der Darlehensbetrag im Verhältnis zum Beleihungswert, desto höher fällt meist der Zinsaufschlag aus. Ein gut dokumentiertes Sanierungskonzept kann also nicht nur die Finanzierung ermöglichen, sondern sie auch günstiger machen. Wie sich Eigenkapital auf diese Rechnung auswirkt, lesen Sie im Beitrag Eigenkapital in der Baufinanzierung.

Wie Banken im Einzelfall rechnen, unterscheidet sich erheblich. Gerade hier lohnt der Vergleich über viele Anbieter.

Auszahlung nach Baufortschritt und Bereitstellungszinsen

Beim Kauf zahlt die Bank den Kaufpreis in einer Summe an den Verkäufer aus, sobald die Voraussetzungen aus dem Kaufvertrag erfüllt sind. Das Sanierungsgeld fließt dagegen in Etappen, je nachdem, wie die Arbeiten vorankommen. Für jeden Abruf verlangt die Bank in der Regel Nachweise, etwa Rechnungen oder einen Bautenstandsbericht.

Für den Teil des Darlehens, der noch nicht abgerufen ist, berechnen viele Banken nach einer zinsfreien Anfangszeit Bereitstellungszinsen. Die Bank hält das Geld für Sie bereit und lässt sich das vergüten. Bei einer Sanierung, die sich über viele Monate zieht, kann das spürbar werden.

Drei Punkte helfen:

  1. Die bereitstellungszinsfreie Zeit verhandeln. Sie unterscheidet sich von Bank zu Bank deutlich und sollte zu Ihrem realistischen Zeitplan passen.
  2. Den Zeitplan ehrlich ansetzen. Handwerker sind in vielen Regionen Bayerns auf Monate ausgebucht. Rechnen Sie mit Verzögerungen.
  3. Abrufe bündeln. Größere Gewerke zusammenhängend abzurechnen reduziert den Aufwand und behält den Überblick.

Ebenso wichtig ist die Wahl der Zinsbindung, weil sie bei einer Gesamtfinanzierung über viele Jahre die Rate bestimmt. Die Abwägung beschreiben wir im Beitrag Zinsbindung richtig wählen.

Welche Pflichten das Gebäudemodernisierungsgesetz Käufern auferlegt

Das frühere Gebäudeenergiegesetz (GEG) trägt seit Ende Juli 2026 den Namen Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Für Käufer eines Altbaus sind vor allem diese Regelungen wichtig, Stand der Fassung vom 23. Juli 2026:

Energieausweis bei Besichtigung und Kauf

Nach § 80 Abs. 4 GModG muss der Verkäufer oder Makler Ihnen spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis vorlegen und ihn nach Abschluss des Kaufvertrags unverzüglich übergeben. Beim Kauf eines Wohngebäudes mit nicht mehr als zwei Wohnungen müssen Sie danach ein informatorisches Beratungsgespräch zum Energieausweis führen, sofern eine dazu berechtigte Person es als einzelne Leistung unentgeltlich anbietet. Nutzen Sie den Energieausweis als erste Orientierung, er ersetzt aber keine Begutachtung vor Ort.

Nachrüstpflichten nach dem Eigentümerwechsel

Zwei Pflichten treffen ausdrücklich den neuen Eigentümer eines Hauses mit höchstens zwei Wohnungen:

  • Oberste Geschossdecke (§ 35 GModG): Erfüllt sie nicht den Mindestwärmeschutz, muss sie gedämmt werden, alternativ das darüberliegende Dach. Die Frist beträgt zwei Jahre ab dem Eigentumsübergang.
  • Heizungs- und Warmwasserleitungen (§ 69 GModG): Bisher ungedämmte, zugängliche Leitungen in unbeheizten Räumen, etwa im Keller, müssen gedämmt werden. Auch hier gelten zwei Jahre ab dem Eigentumsübergang.

Beide Pflichten gelten für Häuser, in denen der Eigentümer am 1. Februar 2002 selbst gewohnt hat und die seitdem verkauft werden. Bei § 35 gibt es eine Ausnahme, wenn sich die Kosten durch die Einsparungen nicht in angemessener Frist erwirtschaften lassen. Ob sie greift, sollte eine Fachperson beurteilen. Die frühere Pflicht, sehr alte Heizkessel nach einer bestimmten Betriebsdauer auszutauschen, ist in der aktuellen Fassung nicht mehr enthalten.

Anforderungen bei der Sanierung selbst

Wer Außenbauteile wie Fassade, Dach oder Fenster erneuert, muss nach § 36 GModG bestimmte Höchstwerte für den Wärmedurchgang einhalten. Ausgenommen sind Änderungen, die nicht mehr als 10 Prozent der jeweiligen Bauteilfläche betreffen. Wird eine neue Gas- oder Ölheizung nach dem 29. Juli 2026 eingebaut, muss nach § 43 GModG ab 2029 ein steigender Anteil der Wärme aus biogenen oder wasserstoffbasierten Brennstoffen stammen. Das wirkt sich auf die laufenden Kosten aus und gehört deshalb in die Planung.

Diese Pflichten sind kein Grund, vom Kauf abzusehen. Sie gehören aber in die Kostenaufstellung, und zwar mit dem Betrag, den ein Handwerker dafür anbietet. Den vollständigen Gesetzestext finden Sie auf gesetze-im-internet.de.

Der individuelle Sanierungsfahrplan als Grundlage

Ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) zeigt, wie ein Gebäude Schritt für Schritt oder in einem Zug energetisch saniert werden kann, in welcher Reihenfolge die Maßnahmen sinnvoll sind und welche Wirkung sie haben. Erstellt wird er von Energieeffizienz-Expertinnen und -Experten, die in der Expertenliste der dena für Wohngebäude geführt werden.

Für die Finanzierung hat der iSFP gleich mehrere Vorteile:

  • Er liefert eine strukturierte Kostenschätzung, mit der die Bank arbeiten kann.
  • Er hilft, Maßnahmen sinnvoll zu staffeln, statt alles auf einmal zu finanzieren.
  • Das BAFA fördert die Energieberatung für Wohngebäude, die mit einem iSFP endet, mit einem Zuschuss zum Beratungshonorar.
  • Für Einzelmaßnahmen, die im iSFP stehen, sieht die Bundesförderung für effiziente Gebäude einen zusätzlichen iSFP-Bonus vor.

Die aktuellen Bedingungen nennt das BAFA auf seiner Seite zur Energieberatung für Wohngebäude. Weil Förderbedingungen sich ändern, prüfen Sie die Details kurz vor der Antragstellung.

Förderung: KfW und Freistaat Bayern

Für den Kauf und die Sanierung eines Altbaus kommen Förderkredite und Zuschüsse des Bundes über die KfW in Frage, etwa für Familien, die ein sanierungsbedürftiges Bestandsgebäude kaufen, für die Sanierung zum Effizienzhaus oder für den Heizungstausch. Welche Programme es gibt, wie hoch die Höchstbeträge sind und welche Fehler die Förderung kosten, haben wir im Beitrag KfW-Förderung: Programme und Konditionen zusammengefasst.

Zusätzlich fördert der Freistaat selbst genutztes Wohneigentum. Was das Bayerische Wohnungsbauprogramm über die BayernLabo bietet, lesen Sie im Beitrag Förderung in Bayern: Wohnungsbauprogramm der BayernLabo.

Eine Regel gilt bei fast allen Programmen: Der Antrag muss gestellt sein, bevor das Vorhaben beginnt. Wer den Handwerkervertrag schon unterschrieben hat, verliert die Förderung für diese Maßnahme. Deshalb gehört die Förderung in die Finanzierungsplanung vor dem Kauf, nicht danach.

Altbau-Finanzierung mit Plan

Ein Altbau mit Sanierungsbedarf kann eine sehr gute Entscheidung sein, wenn die Zahlen stimmen, bevor Sie unterschreiben. Dazu gehören belegte Kosten, ein ehrlicher Puffer, die gesetzlichen Nachrüstpflichten und eine Förderstrategie, die rechtzeitig beantragt wird.

Als ungebundene Baufinanzierungsvermittlung mit freiem Zugang zu über 600 Banken suchen wir die Bank, die Ihr Sanierungsvorhaben sinnvoll bewertet und mitfinanziert, und binden passende Förderprogramme ein. Die Beratung ist für Sie kostenfrei und unverbindlich. Sie erreichen uns an unseren Standorten in Erding, Freising und Pfaffenhofen a.d. Ilm.

Sie haben ein Haus im Blick und wollen wissen, ob Kauf und Sanierung zusammen tragfähig sind? Vereinbaren Sie eine kostenlose Beratung. Wir rechnen es mit Ihnen durch.

Hinweis: Dieser Artikel dient ausschließlich zu Informationszwecken und stellt keine Finanzierungs-, Rechts- oder Energieberatung dar. Konditionen, Förderbedingungen und gesetzliche Pflichten sind stets im Einzelfall zu prüfen. Für eine individuelle Beratung stehen wir Ihnen gerne persönlich zur Verfügung.