Das Wichtigste in Kürze

  • Die Zinsbindung legt fest, wie lange Ihr Sollzins unverändert bleibt. Üblich sind 10, 15 oder 20 Jahre, seltener 5 oder mehr als 20.
  • Längere Bindungen kosten in der Regel einen Zinsaufschlag. Dafür kaufen Sie Planungssicherheit.
  • Am Ende fast jeder Zinsbindung bleibt eine erhebliche Restschuld. Für sie gilt der Zins, der dann am Markt üblich ist. Das ist das Anschlussrisiko.
  • Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB können Sie ein Darlehen mit gebundenem Sollzins zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung.
  • Die richtige Länge hängt nicht von einer Zinsprognose ab, sondern davon, wie viel Spielraum Ihr Haushalt bei einer höheren Anschlussrate hätte.

Was die Zinsbindung festlegt und was nicht

Die Sollzinsbindung ist der Zeitraum, in dem Ihre Bank den vereinbarten Zinssatz nicht ändern darf. Für Sie heißt das: Die monatliche Rate steht für diese Jahre fest, egal wie sich die Bauzinsen entwickeln.

Was die Zinsbindung nicht festlegt, ist die Laufzeit Ihres Darlehens. Bei einer typischen anfänglichen Tilgung von 2 % dauert es deutlich länger als 20 Jahre, bis eine Immobilie abbezahlt ist. Die Zinsbindung endet also fast immer, bevor die Schuld getilgt ist. Für den verbleibenden Betrag brauchen Sie dann einen neuen Zins, entweder bei Ihrer bisherigen Bank oder bei einer anderen.

Wer die Zinsbindung wählt, entscheidet deshalb über zwei Dinge zugleich: wie lange die heutige Kondition gilt und wie hoch der Betrag ist, der beim Ablauf noch neu verzinst werden muss.

Der Zielkonflikt: Aufschlag gegen Planungssicherheit

Eine Bank, die Ihnen 20 Jahre lang einen festen Zins garantiert, trägt in dieser Zeit das Risiko, dass die Zinsen steigen. Sie muss sich außerdem selbst für einen langen Zeitraum refinanzieren. Beides lässt sie sich bezahlen. Deshalb liegen längere Zinsbindungen in aller Regel über kürzeren.

Wie groß dieser Abstand ist, schwankt. Er unterscheidet sich zwischen den Banken und verändert sich mit der Marktlage. Es gibt Phasen, in denen 15 Jahre kaum mehr kosten als 10, und Phasen, in denen der Aufschlag spürbar ist. Eine pauschale Regel wie „20 Jahre lohnen sich immer" gibt es deshalb nicht. Die Frage ist im Einzelfall, was der Aufschlag konkret kostet und welches Risiko er Ihnen abnimmt.

Welche Faktoren Ihren persönlichen Zins außerdem bestimmen, lesen Sie im Beitrag zu den Bauzinsen und ihren Einflussfaktoren.

Rechenbeispiel: 400.000 Euro mit 10, 15 und 20 Jahren

Die folgenden Zinssätze sind frei gewählte Beispielwerte zur Veranschaulichung. Sie sind keine aktuellen Konditionen und kein Angebot. Was Sie tatsächlich bekommen, hängt von Ihrem Eigenkapital, Ihrer Bonität und der Bank ab.

Annahmen: Darlehen 400.000,00 €, anfängliche Tilgung 2,00 %, gleichbleibende Monatsrate über die gesamte Zinsbindung.

Zinsbindung Beispielzins Monatsrate Restschuld nach 10 Jahren Restschuld am Ende der Bindung
10 Jahre 3,50 % 1.833,33 € 304.378,33 € 304.378,33 €
15 Jahre 3,80 % 1.933,33 € 302.861,71 € 238.594,68 €
20 Jahre 4,00 % 2.000,00 € 301.833,46 € 155.483,58 €

Zwei Dinge fallen auf.

Erstens kostet die Sicherheit Geld. In den ersten zehn Jahren zahlen Sie in diesem Beispiel bei 10 Jahren Bindung 124.378,33 € Zinsen, bei 15 Jahren 134.861,71 € und bei 20 Jahren 141.833,46 €. Der Mehraufwand von gut 10.000 € beziehungsweise gut 17.000 € ist der Preis dafür, dass der Zins länger feststeht.

Zweitens ist die Restschuld nach zehn Jahren fast gleich hoch. In allen drei Varianten stehen nach zehn Jahren noch rund 300.000 € offen. Der Unterschied liegt nicht in der Schuld, sondern darin, wer das Zinsrisiko für diesen Betrag trägt: bei 10 Jahren Sie selbst, bei 15 und 20 Jahren weiterhin die Bank.

Das Anschlussrisiko greifbar machen

Bleiben wir bei der 10-Jahres-Variante. Nach zehn Jahren müssen 304.378,33 € neu finanziert werden. Wie hoch die neue Rate ausfällt, hängt allein vom Zins ab, der dann gilt. Bei weiterhin 2,00 % Tilgung auf die Restschuld ergibt sich, wieder mit reinen Beispielzinsen:

  • Anschlusszins 2,50 %: Monatsrate 1.141,42 €
  • Anschlusszins 4,50 %: Monatsrate 1.648,72 €
  • Anschlusszins 5,50 %: Monatsrate 1.902,36 €

Jeder Prozentpunkt beim Anschlusszins bewegt die Rate in diesem Beispiel um gut 250 € im Monat. Wer heute eine Rate von 1.833 € gerade noch tragen kann, sollte sich ehrlich fragen, ob in zehn Jahren auch 1.900 € oder mehr möglich wären. Lautet die Antwort ja, ist eine kürzere Bindung vertretbar. Lautet sie nein, ist der Aufschlag für eine längere Bindung eher eine Versicherung als eine Mehrausgabe.

Die Restschuld lässt sich übrigens beeinflussen. Eine höhere anfängliche Tilgung oder vereinbarte Sondertilgungen senken den Betrag, der beim Ablauf neu verzinst werden muss, und damit das Anschlussrisiko selbst. Wie Sie den Wechsel in die Anschlussfinanzierung vorbereiten, beschreibt unser Beitrag Anschlussfinanzierung: rechtzeitig günstige Zinsen sichern.

Ihr gesetzliches Kündigungsrecht nach zehn Jahren

Ein Punkt verschiebt die Abwägung deutlich zugunsten langer Bindungen, und er ist vielen Kreditnehmern nicht bekannt.

Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB können Sie einen Darlehensvertrag mit gebundenem Sollzins in jedem Fall zehn Jahre nach dem vollständigen Empfang des Darlehens kündigen. Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt dafür nicht an. Wird nach der Auszahlung eine neue Vereinbarung über die Zeit der Rückzahlung oder den Sollzins getroffen, beginnt die Zehnjahresfrist erst mit dieser Vereinbarung.

Nach § 489 Abs. 4 BGB kann dieses Recht vertraglich weder ausgeschlossen noch erschwert werden. Es steht in jedem Darlehensvertrag, ob die Bank es erwähnt oder nicht.

Für Ihre Entscheidung heißt das: Eine Zinsbindung über 15 oder 20 Jahre bindet nur die Bank für die volle Dauer. Sie selbst können nach zehn Jahren aussteigen, wenn die Zinsen bis dahin deutlich gefallen sind. Steigen sie, behalten Sie Ihren festen Zins. Sie bezahlen den Aufschlag also nicht für eine starre Verpflichtung, sondern für eine einseitige Option.

Eine Einschränkung gehört dazu. Nach § 489 Abs. 3 BGB gilt Ihre Kündigung als nicht erfolgt, wenn Sie den geschuldeten Betrag nicht binnen zwei Wochen nach Wirksamwerden der Kündigung zurückzahlen. Die neue Finanzierung muss also stehen, bevor Sie kündigen.

Die Gesetzesvorschrift finden Sie im Wortlaut bei gesetze-im-internet.de.

Welche Zinsbindung zu wem passt

Die folgenden Profile sind Orientierung, keine Empfehlung. Die richtige Wahl hängt im Einzelfall von Ihrer gesamten Situation ab.

10 Jahre: wenn Spielraum vorhanden ist

Eine zehnjährige Bindung ist der Klassiker und passt, wenn

  • Ihr Haushalt auch eine spürbar höhere Anschlussrate tragen könnte,
  • Sie mit einer hohen Tilgung arbeiten, sodass die Restschuld nach zehn Jahren deutlich geschrumpft ist,
  • absehbar Geld frei wird, etwa durch eine fällige Geldanlage oder ein auslaufendes zweites Darlehen.

15 Jahre: der Mittelweg

15 Jahre sind sinnvoll, wenn die Rate gut tragbar, aber nicht üppig bemessen ist. Gerade Familien, deren Ausgaben in den nächsten Jahren eher steigen als sinken, gewinnen hier fünf zusätzliche Jahre Ruhe. Durch das Kündigungsrecht nach zehn Jahren behalten Sie trotzdem die Möglichkeit, früher zu wechseln.

20 Jahre und mehr: wenn die Rechnung eng ist

Lange Bindungen passen zu Haushalten mit wenig Puffer, mit hohem Beleihungsauslauf oder mit einer niedrigen Tilgung. Je geringer die Tilgung, desto mehr Schuld steht am Ende der Bindung noch offen, und desto teurer würde ein höherer Anschlusszins. Auch wer Wert darauf legt, die Finanzierung bis kurz vor dem Ruhestand durchzuplanen, ist hier richtig.

Wie viel Eigenkapital den Zins und damit die gesamte Rechnung verändert, haben wir im Beitrag Eigenkapital in der Baufinanzierung zusammengefasst.

Fünf Fragen vor der Entscheidung

  1. Wie hoch ist meine Restschuld am Ende der Bindung? Lassen Sie sich die Zahl für jede Variante ausweisen. Sie steht im Tilgungsplan.
  2. Welche Rate könnte ich danach tragen? Rechnen Sie den Anschluss mit einem deutlich höheren Zins durch, nicht mit dem heutigen.
  3. Was kostet die längere Bindung konkret? Vergleichen Sie die Zinsen über die ersten zehn Jahre, nicht nur die Prozentsätze.
  4. Welche Flexibilität brauche ich? Sondertilgungen und Tilgungssatzwechsel sind Vertragsbestandteile, die Sie mitverhandeln sollten.
  5. Was ändert sich in meinem Leben? Familienplanung, Selbstständigkeit, Ruhestand oder ein geplanter Verkauf verschieben die Antwort.

Wer die Zinsbindung im Zusammenhang mit der übrigen Planung sehen möchte, findet in Wie Sie Ihre Baufinanzierung clever planen den Gesamtüberblick.

Die Zinsbindung gemeinsam durchrechnen

Ob 10, 15 oder 20 Jahre: Die Entscheidung wird erst belastbar, wenn echte Angebote nebeneinanderliegen und die Restschuld für jede Variante auf dem Tisch ist. Als ungebundener Baufinanzierungsvermittler mit freiem Zugang zu über 600 Banken holen wir für Sie Konditionen für verschiedene Zinsbindungen ein und rechnen den Anschluss mit Ihnen durch, auch mit ungünstigen Annahmen.

Die Beratung ist für Sie kostenfrei und unverbindlich. Nehmen Sie Kontakt auf oder rufen Sie an unter 08441-7979796. Wo Sie uns persönlich in Pfaffenhofen a.d. Ilm, Freising und Erding treffen, zeigt die Übersicht unserer Standorte. Mehr über unsere Arbeitsweise lesen Sie auf der Seite Über uns.

Hinweis: Dieser Artikel dient ausschließlich zu Informationszwecken und stellt keine Finanzierungs-, Anlage- oder Rechtsberatung dar. Alle Zinssätze im Text sind Beispielwerte. Konditionen sind stets im Einzelfall zu prüfen.