Das Wichtigste in Kürze

  • Ihr Budget beginnt bei der monatlichen Rate, nicht beim Kaufpreis. Die Bank rechnet von Ihrem Einkommen aus rückwärts.
  • Die Haushaltsrechnung zieht vom Nettoeinkommen vier Blöcke ab: Lebenshaltung, bestehende Verpflichtungen, laufende Kosten der Immobilie und einen Puffer.
  • Als grobe Faustregel gilt: Die Rate sollte 35 bis 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens nicht übersteigen.
  • Eigenkapital erhöht den Kaufpreis, den Sie sich leisten können. Die Kaufnebenkosten senken ihn. In Bayern sind das 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer plus Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler.
  • Banken müssen Ihre Kreditwürdigkeit gesetzlich prüfen (§ 505a BGB). Maßgeblich ist, ob Sie die Raten voraussichtlich dauerhaft tragen können, nicht der Wert der Immobilie.

Die falsche Frage zuerst: warum der Kaufpreis nicht der Startpunkt ist

Die meisten Kaufinteressenten beginnen mit Exposés und fragen dann: Geht das? Die Bank stellt diese Frage andersherum. Sie interessiert sich zuerst dafür, welche monatliche Belastung Ihr Haushalt über viele Jahre tragen kann, ohne dass es eng wird. Aus dieser Rate ergibt sich das mögliche Darlehen, und erst aus Darlehen plus Eigenkapital ergibt sich der Kaufpreis.

Wer diese Reihenfolge übernimmt, geht mit einer realistischen Obergrenze in Besichtigungen und Verhandlungen.

So rechnet die Bank: die vier Bausteine der Haushaltsrechnung

Die Haushaltsrechnung ist eine Einnahmen-Ausgaben-Rechnung pro Monat. Sie besteht im Kern aus vier Teilen.

1. Einnahmen

Grundlage ist das regelmäßige Nettoeinkommen aller Darlehensnehmer, nachgewiesen über Gehaltsabrechnungen, bei Selbstständigen über Steuerbescheide und betriebswirtschaftliche Auswertungen. Dazu kommen weitere dauerhafte Einnahmen, etwa Mieteinnahmen aus einer bestehenden Wohnung. Unregelmäßige Bestandteile wie Boni oder Überstunden setzen viele Banken nur teilweise oder gar nicht an. Bei Mieteinnahmen ist der Gesetzgeber ausdrücklich streng: Sie zählen nur, wenn sie nach Höhe und Bestand wahrscheinlich nachhaltig sind. Ungewisse Mietsteigerungen bleiben außen vor.

2. Lebenshaltungspauschalen

Für Lebensmittel, Kleidung, Mobilität und Freizeit setzt die Bank in der Regel keine Einzelaufstellung an, sondern Pauschalen pro Person: einen Betrag für den ersten Erwachsenen, einen niedrigeren für jeden weiteren, einen eigenen Satz für Kinder. Die Höhe ist bankintern festgelegt. Diese Pauschalen sind Mindestannahmen. Ist Ihr Lebensstil teurer, rechnen Sie für sich selbst mit Ihren echten Ausgaben.

3. Bestehende Verpflichtungen

Alles, was schon heute monatlich abfließt und nicht verhandelbar ist, wird in voller Höhe abgezogen: Ratenkredite, Autofinanzierungen, Leasingraten, Unterhaltszahlungen, private Krankenversicherung. Hier liegt einer der größten Hebel. Ein Ratenkredit über 300 € im Monat verringert den finanzierbaren Betrag spürbar, wie das Rechenbeispiel unten zeigt.

4. Bewirtschaftungskosten der Immobilie

Nach dem Kauf entfällt die Kaltmiete, aber Heizung, Wasser, Grundsteuer, Versicherungen und bei einer Eigentumswohnung das Hausgeld bleiben. Dazu kommt eine Rücklage für Instandhaltung. Banken setzen dafür meist einen Pauschalbetrag an, häufig abhängig von der Wohnfläche.

Was nach Abzug aller vier Blöcke übrig bleibt, ist der frei verfügbare Betrag. Die Rate darf ihn nicht vollständig aufbrauchen, denn es braucht einen Puffer für Unvorhergesehenes, von der kaputten Waschmaschine bis zur Nachzahlung der Heizkosten.

Faustregel: Wie hoch darf die Rate sein?

Für eine erste Orientierung, bevor Sie die vollständige Rechnung aufmachen, ist in der Beratungspraxis eine Faustregel verbreitet: Die monatliche Rate sollte 35 bis 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens nicht übersteigen. Bei 5.000 € netto wären das 1.750 € bis 2.000 €.

Die Faustregel ist ein Plausibilitätscheck, keine Zusage. Sie berücksichtigt weder Kinder noch bestehende Kredite noch absehbare Einkommensänderungen wie eine Elternzeit. Verbindlich wird es erst mit der Haushaltsrechnung.

Von der Rate zum Kaufpreis: Eigenkapital und Kaufnebenkosten in Bayern

Aus der Rate wird über Sollzins und Tilgung das mögliche Darlehen. Bei einem klassischen Annuitätendarlehen gilt vereinfacht: Jahresrate geteilt durch (Sollzins + anfängliche Tilgung) ergibt die Darlehenssumme. Je höher der Zins, desto kleiner das Darlehen bei gleicher Rate. Wie stark sich dabei die Wahl der Zinsbindung auswirkt, erklären wir im Beitrag Zinsbindung richtig wählen.

Zum Darlehen kommt Ihr Eigenkapital. Die Summe aus beidem ist Ihr Gesamtbudget, und davon gehen zuerst die Kaufnebenkosten ab. In Bayern setzen sie sich so zusammen:

Position Größenordnung
Grunderwerbsteuer 3,5 % des Kaufpreises (§ 11 GrEStG)
Notar und Grundbuch rund 1,5 bis 2 % bei finanziertem Kauf
Maklerprovision, falls ein Makler beteiligt ist Käuferanteil nach Vereinbarung

Die Grunderwerbsteuer von 3,5 Prozent ist der niedrigste Satz in Deutschland. Mehr dazu im Beitrag Grunderwerbsteuer Bayern, eine Aufschlüsselung der Gebühren in Notarkosten beim Hauskauf. Beim Makler gilt für Wohnungen und Einfamilienhäuser: Lässt er sich von Käufer und Verkäufer bezahlen, müssen sich beide in gleicher Höhe verpflichten (§ 656c BGB).

Die Kaufnebenkosten sollten aus eigenen Mitteln kommen. Sie schaffen keinen Gegenwert, den die Bank beleihen kann, und ein Darlehen, das sie mitfinanziert, wird meist teurer. Warum das so ist und wie viel Eigenkapital darüber hinaus sinnvoll ist, steht in unserem Beitrag Eigenkapital in der Baufinanzierung.

Rechenbeispiel Schritt für Schritt

Alle Zahlen in diesem Abschnitt sind frei gewählte Annahmen zur Veranschaulichung. Pauschalen, Zinssätze und Kosten weichen in Ihrem Fall ab. Es handelt sich ausdrücklich nicht um aktuelle Konditionen.

Ein Paar mit einem Kind möchte im Landkreis Erding kaufen. Beide sind angestellt, Eigenkapital 120.000 €, ein laufender Autokredit.

Schritt 1: Haushaltsrechnung

Posten pro Monat
Nettoeinkommen beider Partner 5.600 €
abzüglich Lebenshaltungspauschale (2 Erwachsene, 1 Kind, Annahme) − 1.950 €
abzüglich Autokredit − 250 €
abzüglich Versicherungen und Altersvorsorge − 300 €
abzüglich Bewirtschaftungskosten der Immobilie (Annahme) − 400 €
frei verfügbarer Betrag 2.700 €

Schritt 2: Rate mit Puffer festlegen

Von den 2.700 € behält das Paar 500 € als Puffer zurück. Die tragbare Rate liegt damit bei 2.200 €. Der Abgleich mit der Faustregel passt: 35 bis 40 Prozent von 5.600 € sind 1.960 € bis 2.240 €.

Schritt 3: Von der Rate zum Darlehen

Angenommen werden 3,5 % Sollzins und 2 % anfängliche Tilgung, zusammen 5,5 % pro Jahr. Die Jahresrate beträgt 26.400 €. Geteilt durch 5,5 % ergibt sich ein Darlehen von rund 480.000 €.

Schritt 4: Gesamtbudget und Kaufpreis

Darlehen und Eigenkapital ergeben 600.000 €. Davon müssen die Kaufnebenkosten bezahlt werden. Angenommen werden 3,5 % Grunderwerbsteuer, 2 % Notar und Grundbuch sowie 3,57 % Maklerprovision, zusammen 9,07 % des Kaufpreises. Der maximale Kaufpreis ist dann 600.000 € geteilt durch 1,0907, also rund 550.000 €.

Position Betrag
Kaufpreis 550.000 €
Grunderwerbsteuer (3,5 %) 19.250 €
Notar und Grundbuch (Annahme 2 %) 11.000 €
Maklerprovision (Annahme 3,57 %) 19.635 €
Gesamtkosten 599.885 €

Was das Beispiel zeigt

  • Ohne Makler sinken die Nebenkosten auf 5,5 %. Das gleiche Budget reicht dann für rund 568.700 € Kaufpreis.
  • Ohne den Autokredit stünden 250 € mehr zur Verfügung. Bei 5,5 % Annuität sind das rund 54.500 € mehr Darlehen.
  • Ein Prozentpunkt mehr Zins (4,5 % statt 3,5 %) senkt das Darlehen bei gleicher Rate von 480.000 € auf rund 406.000 €. Diese Empfindlichkeit ist der Grund, warum eine Finanzierung nie auf Kante genäht sein sollte.
  • Das Eigenkapital deckt hier die Nebenkosten und etwa 70.000 € des Kaufpreises. Der Beleihungsauslauf liegt damit bei rund 87 %, was in der Regel einen Zinsaufschlag gegenüber Finanzierungen mit mehr Eigenkapital bedeutet.

Was das Gesetz verlangt: die Kreditwürdigkeitsprüfung

Die Haushaltsrechnung ist keine Formalie, sondern gesetzliche Pflicht. Nach § 505a Abs. 1 BGB muss die Bank vor Abschluss eines Verbraucherdarlehensvertrags Ihre Kreditwürdigkeit prüfen. Für Immobiliar-Verbraucherdarlehen ist die Hürde ausdrücklich formuliert: Der Vertrag darf nur geschlossen werden, wenn es wahrscheinlich ist, dass Sie Ihre Verpflichtungen vertragsgemäß erfüllen werden.

§ 505b Abs. 2 BGB legt fest, wie gründlich das geschieht. Die Bank muss Ihr Einkommen, Ihre Ausgaben und Ihre übrigen finanziellen Verhältnisse auf Grundlage notwendiger, ausreichender und angemessener Informationen prüfen. Und sie darf sich nicht hauptsächlich darauf stützen, dass die Immobilie mehr wert ist als das Darlehen oder im Wert steigen wird. Eine gute Lage ersetzt also kein tragfähiges Einkommen.

Die Einzelheiten regelt die Immobiliar-Kreditwürdigkeitsprüfungsleitlinien-Verordnung (ImmoKWPLV). Nach ihrem § 4 muss die Bank wahrscheinliche negative Entwicklungen berücksichtigen, etwa ein geringeres Einkommen, wenn das Darlehen bis in den Ruhestand läuft, oder einen Anstieg des Sollzinses. Wahrscheinliche positive Entwicklungen, etwa die Rückkehr aus der Elternzeit oder eine Beförderung, darf sie einbeziehen. Bloß mögliche Ereignisse wie Arbeitslosigkeit oder Scheidung muss sie nur dann berücksichtigen, wenn es konkrete Anhaltspunkte dafür gibt.

Für Sie heißt das: Rechnen Sie mindestens so vorsichtig wie die Bank.

Fünf Stellschrauben, die Ihr Budget verändern

  1. Bestehende Kredite vorher ablösen. Ein Ratenkredit, der vor dem Kauf getilgt wird, erhöht den finanzierbaren Betrag oft stärker als das dafür eingesetzte Kapital.
  2. Maklerfreie Objekte prüfen. Der Wegfall der Provision verschiebt den möglichen Kaufpreis im Beispiel um fast 19.000 €.
  3. Tilgung bewusst wählen. Eine niedrigere Anfangstilgung erhöht das Darlehen, verlängert aber die Laufzeit und erhöht die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung. Das ist ein Abwägen, kein Trick.
  4. Förderung einbeziehen. Zinsgünstige Förderdarlehen können die Rate senken, wenn die Voraussetzungen erfüllt sind. Einen Überblick bietet unser Beitrag zur KfW-Förderung.
  5. Unterlagen vollständig vorbereiten. Je vollständiger Einkommen und Ausgaben belegt sind, desto weniger muss die Bank mit vorsichtigen Annahmen arbeiten. Was dazugehört, steht in der Hauskauf-Checkliste.

Ihr Budget, belastbar berechnet

Eine Haushaltsrechnung mit Ihren echten Einnahmen, Ausgaben und Plänen liefert eine Grenze, auf die Sie sich verlassen können. Die erstellen wir mit Ihnen, bevor Sie sich in ein Objekt verlieben.

Als ungebundene Baufinanzierungsvermittlung mit Zugang zu über 600 Banken sehen wir, wie unterschiedlich Banken Pauschalen, Einkommen und Eigenkapital bewerten, und welche davon zu Ihrer Situation passt. Die Beratung ist für Sie kostenfrei und unverbindlich, telefonisch oder vor Ort an einem unserer Standorte in Erding, Freising und Pfaffenhofen.

Vereinbaren Sie eine kostenlose Beratung und erfahren Sie, wie viel Haus Sie sich tatsächlich leisten können.

Hinweis: Dieser Artikel dient ausschließlich zu Informationszwecken und stellt keine Finanzierungs-, Anlage- oder Rechtsberatung dar. Alle Zahlen im Rechenbeispiel sind Annahmen zur Veranschaulichung und keine aktuellen Konditionen. Ihre Finanzierungsmöglichkeiten hängen von Ihrer persönlichen Situation ab und sind stets im Einzelfall zu prüfen.