Stand: Oktober 2026. Die Angaben beruhen auf den Richtlinien des Bayerischen Bauministeriums und den Seiten der BayernLabo zu diesem Zeitpunkt. Beide Regelwerke laufen zum 31. Dezember 2026 aus. Aktuelle Konditionen bitte bei der Bewilligungsstelle erfragen.

Das Wichtigste in Kürze

  • Für den Kauf oder Bau einer selbst genutzten Immobilie bietet der Freistaat derzeit genau ein Programm an, das neue Anträge annimmt: das Bayerische Zinsverbilligungsprogramm der BayernLabo.
  • Das Bayerische Wohnungsbauprogramm für Eigenwohnraum besteht als Richtlinie weiter, neue Bewilligungen für Kauf und Neubau sind laut Landratsämtern aber bis auf Weiteres nicht möglich.
  • Das Förderdarlehen deckt bis zu ein Drittel der Gesamtkosten, dazu kommen 5.000 Euro Kinderzuschuss je Kind.
  • Es gelten die Einkommensgrenzen nach Art. 11 BayWoFG, gerechnet auf das Gesamteinkommen, nicht auf das Bruttogehalt.
  • Der Antrag muss vor dem Kaufvertrag oder Baubeginn bei Landratsamt oder kreisfreier Stadt liegen. Wer zuerst unterschreibt, verliert die Förderung.

Zwei Programme, eines davon ruht

Wer nach „Förderung Bayern Hauskauf" sucht, stößt auf zwei Namen, die oft in einem Atemzug genannt werden. Sie sind aber verschiedene Programme mit verschiedenen Regeln.

Das Bayerische Wohnungsbauprogramm ist die klassische staatliche Wohnraumförderung. Geregelt ist es in den Wohnraumförderungsbestimmungen 2023 (WFB 2023). Für Eigenwohnraum sieht die Richtlinie ein stark verbilligtes Staatsdarlehen von bis zu 30 % der förderfähigen Kosten beim Bau und Ersterwerb und bis zu 40 % beim Zweiterwerb vor, dazu 7.500 Euro Zuschuss je Kind. Auf dem Papier ist das das attraktivere Programm.

In der Praxis hilft es Ihnen im Moment nicht weiter. Mehrere Landratsämter teilen mit, dass im staatlichen Wohnungsbauprogramm bis auf Weiteres keine Bewilligungen für den Erwerb oder Neubau von Eigenwohnraum möglich sind. Bereits genehmigte Vorhaben werden abgewickelt, neue Förderzusagen gibt es nicht. Die BayernLabo selbst schreibt auf ihrer Seite zur Eigenheimfinanzierung: „Aktuell gibt es ein Förderprogramm der BayernLabo." Gemeint ist das Zinsverbilligungsprogramm.

Das Bayerische Zinsverbilligungsprogramm ist damit der Weg, der für Käufer und Bauherren in Bayern derzeit offensteht. Um dieses Programm geht es im Rest des Beitrags.

Ein Wort zu älteren Programmen, die in Foren noch auftauchen: Das Bayerische Baukindergeld Plus ist ausgelaufen, die BayernLabo führt es ausdrücklich unter „Ausgelaufene Förderungen". Neue Anträge sind nicht möglich.

Das Bayerische Zinsverbilligungsprogramm im Detail

Das Programm wurde im Frühjahr 2026 neu gefasst. Seit Ende April 2026 besteht die Förderung aus zwei Teilen: einem zinsverbilligten Kapitalmarktdarlehen der BayernLabo und einem einmaligen Zuschuss für Haushalte mit Kindern.

Was gefördert wird

  • Neubau, Änderung oder Erweiterung von Wohnraum für den eigenen Bedarf
  • Ersterwerb (neu gebaut) und Zweiterwerb (Bestandsimmobilie)
  • Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus oder Eigentumswohnung. Beim Zweifamilienhaus wird nur die Wohnung gefördert, die Sie selbst bewohnen.

Die Immobilie muss angemessen groß sein. Beim Kauf einer Bestandsimmobilie sollen die Gesamtkosten in der Regel nicht über denen eines vergleichbaren Neubaus liegen.

Die Eckdaten

Baustein Regelung
Darlehenshöhe bis zu einem Drittel der Gesamtkosten
Mindestbetrag 15.000 Euro, darunter keine Förderung
Zinsverbilligung wahlweise für 10 oder 15 Jahre, keine Aufteilung möglich
Zins nach Ablauf Anpassung an den Kapitalmarktzins
Tilgung 2 % jährlich zuzüglich ersparter Zinsen, ab dem 2. Jahr
Kinderzuschuss 5.000 Euro je Kind, nur zusammen mit dem Darlehen
Eigenleistung soll mindestens 15 % der Gesamtkosten betragen
Selbstnutzung für die Dauer der Zinsverbilligung

Einen konkreten Zinssatz nennen wir hier bewusst nicht. Er richtet sich nach dem Kapitalmarkt zum Zeitpunkt des Darlehensangebots und wird von der BayernLabo laufend angepasst. Die aktuelle Kondition erfahren Sie bei Ihrer Bewilligungsstelle oder direkt bei der BayernLabo.

Zwei Punkte, die oft übersehen werden

Die Selbstnutzungspflicht ist ernst gemeint. Sie müssen die Immobilie für die gesamte Dauer der Zinsverbilligung selbst bewohnen. Ziehen Sie vorher aus und vermieten, kann der Zinssatz bis auf Kapitalmarktniveau angehoben werden. Steht die Wohnung länger als drei Monate leer, braucht das eine Genehmigung. Der Kinderzuschuss wird bei vorzeitiger Aufgabe der Selbstnutzung anteilig zurückgefordert.

Die Wahl zwischen 10 und 15 Jahren ist eine echte Entscheidung. Sie legt fest, wie lange der verbilligte Zins läuft und wie lange Sie an die Selbstnutzung gebunden sind. Wie man eine Zinsbindung grundsätzlich auswählt, haben wir im Beitrag Zinsbindung richtig wählen beschrieben. Beim Förderdarlehen sollte die Laufzeit zusätzlich zu Ihrer Bankfinanzierung passen.

Wer förderberechtigt ist: die Einkommensgrenzen

Gefördert werden nur Haushalte, deren Einkommen die Grenzen aus Art. 11 Abs. 1 des Bayerischen Wohnraumförderungsgesetzes (BayWoFG) nicht übersteigt:

Haushalt Einkommensgrenze
1 Person 28.300 Euro
2 Personen 43.200 Euro
jede weitere Person + 10.700 Euro
zusätzlich je Kind + 3.200 Euro

Auch ein erwartetes Kind zählt, wenn die Schwangerschaft bereits besteht.

Diese Beträge wirken niedrig. Sie beziehen sich aber auf das Gesamteinkommen im Sinne des Gesetzes, und das ist deutlich weniger als das, was auf Ihrer Gehaltsabrechnung als Brutto steht. So wird gerechnet:

  • Ausgangspunkt sind die positiven Einkünfte aller Haushaltsmitglieder im steuerlichen Sinn, bei Angestellten also nach Abzug der Werbungskosten.
  • Davon gehen pauschal je 10 % ab, wenn Steuern vom Einkommen, Beiträge zur Kranken- und Pflegeversicherung beziehungsweise Beiträge zur Altersversorgung gezahlt werden (Art. 6 Abs. 3 BayWoFG).
  • Dann werden Freibeträge abgezogen, etwa 5.000 Euro für Ehe- und Lebenspartner bis zum Ablauf des siebten Kalenderjahres nach der Heirat und 4.000 Euro je Person mit einem Grad der Behinderung von mindestens 50 (Art. 5 Abs. 2 BayWoFG).
  • Gesetzliche Unterhaltszahlungen können ebenfalls abgezogen werden.

Maßgeblich ist das Einkommen der letzten zwölf Monate vor dem Antragsmonat. Ist schon absehbar, dass es sich ändert, etwa durch Elternzeit, wird die Änderung berücksichtigt.

Die verbindliche Berechnung macht die Bewilligungsstelle. Einen schnellen Vorab-Check bietet der Förderlotse der BayernLabo im Internet.

Rechenbeispiel: Familie mit zwei Kindern

Ein Paar mit zwei Kindern möchte ein Reihenhaus im Landkreis Freising kaufen. Die Zahlen sind ein vereinfachtes Rechenbeispiel, keine Zusage.

Einkommensgrenze: 43.200 Euro für zwei Personen, plus 2 × 10.700 Euro für die beiden weiteren Personen, plus 2 × 3.200 Euro Kinderzuschlag. Ergibt 71.000 Euro Gesamteinkommen. Greifen alle drei 10-%-Pauschalen, entspricht das rechnerisch Einkünften von gut 101.000 Euro, vor Freibeträgen und Unterhaltsabzügen.

Finanzierung:

Position Betrag
Gesamtkosten inkl. Nebenkosten 480.000 Euro
Eigenleistung (mind. 15 %) 72.000 Euro
davon Kinderzuschuss (2 × 5.000 Euro) 10.000 Euro
BayernLabo-Darlehen (max. ein Drittel) 160.000 Euro
Bankdarlehen, ggf. mit KfW-Baustein 248.000 Euro

Der Kinderzuschuss darf auf die Mindesteigenleistung angerechnet werden, ebenso Zuschüsse anderer Fördergeber. Das entlastet gerade Familien, deren Ersparnisse knapp über der 15-%-Marke liegen. Wie viel Eigenkapital Banken darüber hinaus erwarten, steht im Beitrag Eigenkapital in der Baufinanzierung.

Ob die Rate am Ende tragbar ist, prüft die Bewilligungsstelle anhand Ihrer Einnahmen und Ausgaben. Den eigenen Spielraum sollten Sie vorher kennen: Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Zusammenspiel mit KfW und Bankdarlehen

Das Förderdarlehen ist ein Baustein, keine Komplettfinanzierung. Zwei Drittel der Kosten müssen aus Eigenkapital, einem Bankdarlehen und gegebenenfalls Bundesförderung kommen.

KfW. Für Familien kommen je nach Vorhaben die KfW-Programme für Wohneigentum infrage, etwa beim Neubau oder beim Kauf eines sanierungsbedürftigen Bestandshauses. Die Programme, Höchstbeträge und eigenen Einkommensgrenzen der KfW haben wir im Beitrag KfW-Förderung: Programme und Konditionen zusammengestellt. Wichtig: KfW und Freistaat rechnen mit unterschiedlichen Einkommensbegriffen. Wer die eine Grenze einhält, hält nicht automatisch die andere ein.

Rangfolge im Grundbuch. Das BayernLabo-Darlehen wird dinglich gesichert und steht nach den Programmbestimmungen im Rang vor sonstigen Fördermitteln. Die Hausbank muss mit ihrer eigenen Grundschuld also in die passende Reihenfolge gebracht werden. Das ist lösbar, muss aber vor dem Notartermin feststehen, nicht danach.

Bankdarlehen. Die Bank finanziert den größten Teil. Wie gut ihr Angebot ist, hängt auch davon ab, wie die Förderbausteine im Grundbuch und in der Beleihung eingeordnet werden. Nicht jede Bank geht damit gleich um. Deshalb lohnt der Vergleich mehrerer Angebote, gerade wenn Förderung im Spiel ist.

Antrag: wo, wann und mit welchen Unterlagen

Wo. Zuständig für Eigenwohnraum sind die Kreisverwaltungsbehörden. Das ist das Landratsamt, in einer kreisfreien Stadt die zuständige Dienststelle der Stadt. Wohnen Sie etwa im Landkreis Erding, Freising oder Pfaffenhofen a.d. Ilm, ist es das jeweilige Landratsamt. Alternativ läuft der Antrag online über das Serviceportal der BayernLabo, dafür brauchen Sie eine BayernID.

Wann. Der Antrag muss vor Baubeginn beziehungsweise vor Abschluss des Kaufvertrags gestellt sein. Das ist der häufigste Grund, warum Förderung verloren geht: Der Notartermin steht, der Kaufvertrag wird unterschrieben, und erst danach fällt jemandem das Förderprogramm ein. Nachholen lässt sich das nicht.

Ablauf. Die Bewilligungsstelle prüft den Antrag und leitet ihn weiter. Die BayernLabo prüft dann die Bonität. Nach ihren eigenen Angaben dauert das in der Regel zwei bis sechs Wochen, danach folgt die Darlehenszusage. Diese Zeit gehört in Ihren Zeitplan, bevor Sie dem Verkäufer einen Notartermin zusagen.

Unterlagen. Nach Angaben der BayernLabo werden unter anderem verlangt:

  • letzter Einkommensteuerbescheid oder Lohnsteuerbescheinigung, ggf. Rentenbescheid
  • Gehaltsnachweise der letzten zwölf Monate, bei Selbstständigen die letzten zwei Jahresabschlüsse
  • Nachweise über Erspartes oder ein mit eigenen Mitteln erworbenes Grundstück
  • eine Aufstellung der Gesamtkosten
  • ein gültiger Energieausweis

Eine ausführliche Liste aller Schritte rund um den Kauf finden Sie in unserer Hauskauf-Checkliste.

Was sich zum Jahreswechsel ändern kann

Sowohl die WFB 2023 als auch die Richtlinie zum Zinsverbilligungsprogramm sind bis zum 31. Dezember 2026 befristet. Das Bauministerium hat im Juli 2026 angekündigt, die Wohnraumförderung ab 2027 neu aufzustellen und mehrere Richtlinien zu einer gemeinsamen Richtlinie zusammenzufassen. Zur Eigenheimförderung heißt es dort, die Eigenwohnraumförderung nach dem bisherigen Zinsverbilligungsprogramm bleibe erhalten.

Was das für die Details bedeutet, also Darlehenshöhe, Kinderzuschuss oder Einkommensgrenzen ab 2027, ist zum Stand dieses Beitrags nicht veröffentlicht. Ob das Wohnungsbauprogramm für Eigenwohnraum wieder Bewilligungen erteilt, ist ebenfalls offen. Planen Sie einen Kauf um den Jahreswechsel herum, fragen Sie bei Ihrer Bewilligungsstelle nach, welche Fassung für Ihren Antrag gilt.

Nicht ändern wird sich der Grundsatz, der für fast jede Förderung gilt: erst beantragen, dann unterschreiben. Und auch mit Förderung bleiben die Kaufnebenkosten bestehen, allen voran die Grunderwerbsteuer in Bayern von 3,5 %, die Banken in der Regel aus Eigenkapital erwarten.

Förderung sauber in die Finanzierung einbauen

Ein Förderdarlehen lohnt sich nur, wenn es zur restlichen Finanzierung passt: zur Laufzeit des Bankdarlehens, zur Rangfolge im Grundbuch, zu Ihrem Zeitplan bis zum Notartermin. Genau an diesen Stellen entstehen die Fehler, die Förderung kosten.

Als ungebundene Baufinanzierungsvermittlung mit freiem Zugang zu über 600 Banken prüfen wir mit Ihnen, ob Sie die Einkommensgrenzen voraussichtlich einhalten, welche Förderung von Freistaat und KfW infrage kommt und welche Bank die Bausteine sauber zusammenführt. Die Beratung ist für Sie kostenfrei und unverbindlich. Sie finden uns an unseren Standorten in Erding, Freising und Pfaffenhofen a.d. Ilm.

Vereinbaren Sie eine kostenlose Beratung, am besten bevor Sie einen Notartermin zusagen.

Hinweis: Dieser Artikel dient ausschließlich zu Informationszwecken und stellt keine Finanzierungs- oder Rechtsberatung dar. Förderbedingungen ändern sich, verbindlich sind allein die Auskünfte und Bescheide der zuständigen Bewilligungsstelle und der BayernLabo. Konditionen und Fördermöglichkeiten sind stets im Einzelfall zu prüfen.