Das Wichtigste in Kürze

  • Die Vorfälligkeitsentschädigung ist der Ausgleich, den die Bank verlangt, wenn Sie ein Baudarlehen während der laufenden Zinsbindung vorzeitig zurückzahlen.
  • Rechtliche Grundlage sind § 490 Abs. 2 BGB sowie für Verbraucher § 500 Abs. 2 und § 502 BGB. Ein Recht auf vorzeitige Rückzahlung besteht in der Regel nur bei einem berechtigten Interesse, typischerweise beim Verkauf der Immobilie.
  • Keine Entschädigung fällt an, wenn die Zinsbindung regulär endet, nach zehn Jahren ab vollständiger Auszahlung (§ 489 BGB) und bei vertraglich vereinbarten Sondertilgungen.
  • Für Baudarlehen gibt es keine gesetzliche Obergrenze. Die Bank muss ihren Schaden aber nachvollziehbar berechnen, und diese Berechnung lässt sich prüfen.
  • Oft gibt es Alternativen zur Ablösung: den Tausch der Sicherheit auf eine neue Immobilie oder die Übernahme des Darlehens durch den Käufer.

Was die Vorfälligkeitsentschädigung ist

Wenn Sie ein Baudarlehen mit fester Zinsbindung abschließen, verpflichtet sich die Bank, Ihnen das Geld für einen bestimmten Zeitraum zu einem festen Zins zu überlassen. Sie verpflichten sich im Gegenzug, diesen Zins über die gesamte Laufzeit zu zahlen. Die Bank refinanziert Ihr Darlehen ihrerseits fristenkongruent und kalkuliert mit genau diesen Zinseinnahmen.

Zahlen Sie das Darlehen vorzeitig zurück, entgehen der Bank Zinsen, mit denen sie fest gerechnet hat. Die Vorfälligkeitsentschädigung soll diesen Schaden ausgleichen. Sie ist also keine Strafe und keine Gebühr, sondern Schadensersatz. Das ist wichtig, denn daraus folgt auch: Die Bank darf nur den Schaden verlangen, der ihr tatsächlich entsteht, und keinen Aufschlag obendrauf.

Ob überhaupt etwas anfällt und wie hoch der Betrag ist, hängt vor allem von drei Größen ab: der Restschuld, der verbleibenden Zinsbindung und dem Abstand zwischen Ihrem Vertragszins und dem heutigen Zinsniveau.

Die rechtliche Grundlage

Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt die vorzeitige Rückzahlung an mehreren Stellen. Für Sie als privaten Darlehensnehmer sind vor allem diese Vorschriften relevant:

  • § 490 Abs. 2 BGB: Ein Darlehen mit gebundenem Sollzins, das durch ein Grundpfandrecht gesichert ist, kann vorzeitig gekündigt werden, wenn Ihre berechtigten Interessen das erfordern und seit dem vollständigen Empfang des Darlehens sechs Monate vergangen sind. Das Gesetz nennt als Beispiel ausdrücklich das Bedürfnis, die beliehene Sache anderweitig zu verwerten, also etwa zu verkaufen. Im Gegenzug müssen Sie der Bank den Schaden ersetzen, der ihr aus der vorzeitigen Kündigung entsteht.
  • § 500 Abs. 2 BGB: Für Immobiliar-Verbraucherdarlehen mit gebundenem Sollzins gilt Entsprechendes. Eine vorzeitige Rückzahlung während der Zinsbindung ist nur möglich, wenn hierfür ein berechtigtes Interesse besteht.
  • § 502 BGB: Hier ist geregelt, dass die Bank in diesem Fall eine angemessene Vorfälligkeitsentschädigung für den unmittelbar mit der vorzeitigen Rückzahlung zusammenhängenden Schaden verlangen kann. Die Vorschrift enthält auch Ausschlussgründe, auf die wir unten eingehen.

Die Obergrenzen aus § 502 Abs. 3 BGB, die oft zitiert werden, gelten nur für Allgemein-Verbraucherdarlehen, also etwa für Ratenkredite. Für Baufinanzierungen gibt es keinen gesetzlichen Deckel.

Den vollständigen Wortlaut finden Sie auf gesetze-im-internet.de.

Wann sie anfällt

Typische Situationen, in denen eine Vorfälligkeitsentschädigung im Raum steht:

  • Verkauf der Immobilie. Der Klassiker: Berufliche Veränderung, Trennung, Erbe oder ein größeres Haus. Der Käufer zahlt den Kaufpreis, die Grundschuld soll gelöscht werden, und dafür muss das Darlehen abgelöst werden.
  • Umschuldung während der Zinsbindung. Sind die Zinsen seit Vertragsabschluss gefallen, liegt der Gedanke nahe, das Darlehen zu einer günstigeren Bank umzuschulden. Der bloße Wunsch nach einem niedrigeren Zins wird im Gesetz aber nicht als berechtigtes Interesse genannt. Ob die Bank einer Ablösung dann zustimmt, ist Verhandlungssache, und sie wird die Entschädigung in die Vereinbarung einpreisen. Bei gefallenen Zinsen fällt diese besonders hoch aus.
  • Größere Rückzahlung aus Erbschaft oder Verkauf einer anderen Immobilie. Auch wer schlicht schneller schuldenfrei sein möchte, braucht dafür außerhalb vereinbarter Sondertilgungsrechte die Zustimmung der Bank.

Ein Punkt wird oft übersehen: Je größer der Abstand zwischen Ihrem Vertragszins und dem aktuellen Zinsniveau und je länger die restliche Zinsbindung, desto höher die Entschädigung. Sind die Zinsen dagegen seit Ihrem Abschluss gestiegen, kann der Schaden der Bank gering ausfallen.

Wann sie nicht anfällt

Es gibt mehrere Konstellationen, in denen Sie ohne Entschädigung aus dem Vertrag kommen. Einige davon lassen sich bewusst nutzen.

Ende der Zinsbindung

Läuft die Zinsbindung regulär aus, können Sie das Darlehen ohne Entschädigung zurückzahlen oder umschulden. Wer einen Verkauf ohne Zeitdruck plant, kann ihn unter Umständen auf diesen Zeitpunkt legen. Was zum Ende der Zinsbindung zu beachten ist, beschreiben wir im Beitrag zur Anschlussfinanzierung.

Kündigungsrecht nach zehn Jahren

Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB können Sie ein Darlehen mit gebundenem Sollzins in jedem Fall zehn Jahre nach dem vollständigen Empfang kündigen, mit einer Frist von sechs Monaten. Wurde nach dem Empfang eine neue Vereinbarung über die Rückzahlungszeit oder den Zins getroffen, beginnt die Frist erst mit dieser Vereinbarung. Dieses Recht kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden.

Für Sie heißt das: Bei einer Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren sind Sie nach zehn Jahren ab Auszahlung frei, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Das ist einer der Gründe, warum lange Zinsbindungen weniger starr sind, als sie wirken. Mehr dazu im Beitrag Zinsbindung richtig wählen.

Vereinbarte Sondertilgungen

Haben Sie im Vertrag ein Sondertilgungsrecht vereinbart, etwa einen festen Prozentsatz der Darlehenssumme pro Jahr, dürfen Sie diesen Betrag ohne Entschädigung zurückzahlen. Vor einem geplanten Verkauf lohnt es sich, nicht genutzte Sondertilgungen noch auszuschöpfen. Das senkt die Restschuld und damit die Grundlage, auf der die Entschädigung berechnet wird. Wie Sondertilgungen funktionieren, erklären wir im Beitrag zur Sondertilgung in der Baufinanzierung.

Ausschlussgründe nach § 502 Abs. 2 BGB

Das Gesetz schließt die Entschädigung in zwei Fällen aus: wenn die Rückzahlung aus Mitteln einer Versicherung erfolgt, die aufgrund des Darlehensvertrags zur Sicherung der Rückzahlung abgeschlossen wurde, und wenn die Angaben im Vertrag über die Laufzeit, das Kündigungsrecht oder die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung unzureichend sind.

Hier ist Vorsicht geboten. Wann Angaben „unzureichend" sind, ist eine Frage des Einzelfalls und der Rechtsprechung, und die Gerichte legen die Anforderungen nicht einheitlich streng aus. Ein Automatismus ist das nicht, eine Prüfung durch eine Fachanwältin oder einen Fachanwalt aber im Zweifel sinnvoll.

Widerruf des Darlehensvertrags

Der sogenannte Widerrufsjoker hat in der Vergangenheit Schlagzeilen gemacht. Für die meisten Verträge ist er heute kein Weg mehr. Für Immobiliardarlehen, die zwischen dem 1. September 2002 und dem 10. Juni 2010 geschlossen wurden, ist ein wegen fehlerhafter Belehrung fortbestehendes Widerrufsrecht nach Art. 229 § 38 Abs. 3 EGBGB spätestens am 21. Juni 2016 erloschen. Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen erlischt das Widerrufsrecht nach § 356b Abs. 2 BGB spätestens zwölf Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss. Ob ein Widerruf im Einzelfall noch möglich ist, kann nur eine rechtliche Prüfung klären.

Wie die Bank rechnet

Die Bank darf ihren Schaden nach den von der Rechtsprechung anerkannten Methoden berechnen. Zwei Begriffe tauchen dabei immer wieder auf:

  • Zinsverschlechterungsschaden: Die Differenz zwischen Ihrem Vertragszins und dem Zins, den die Bank erzielt, wenn sie das zurückgezahlte Geld für die Restlaufzeit neu anlegt oder verleiht.
  • Zinsmargenschaden: Der Gewinn, den die Bank mit Ihrem Darlehen über die Restlaufzeit gemacht hätte.

In der Praxis verbreitet ist die Aktiv-Passiv-Methode. Dabei unterstellt die Bank, dass sie den zurückgezahlten Betrag laufzeitkongruent in sichere Kapitalmarkttitel, etwa Pfandbriefe, anlegt. Die Differenz zwischen den Zinsen, die Sie gezahlt hätten, und der Rendite dieser Wiederanlage wird auf den Tag der Rückzahlung abgezinst. Abzuziehen sind die Kosten, die die Bank durch die vorzeitige Rückzahlung spart, insbesondere ersparte Risiko- und Verwaltungskosten.

Ein vereinfachtes Rechenbeispiel mit frei gewählten Werten zeigt die Logik:

Annahme Beispielwert
Restschuld 200.000,00 €
Restliche Zinsbindung 4 Jahre
Vertragszins (Beispiel) 3,00 %
Wiederanlagerendite (Beispiel) 2,00 %

Die Zinsdifferenz von einem Prozentpunkt entspricht im ersten Jahr rund 2.000,00 €, über vier Jahre grob überschlagen knapp 8.000,00 €. Die tatsächliche Forderung fällt niedriger aus: Die Restschuld sinkt durch Ihre Tilgung von Jahr zu Jahr, künftige Beträge werden abgezinst, und ersparte Risiko- und Verwaltungskosten werden abgezogen. Das Beispiel ersetzt keine Berechnung. Es zeigt nur, welche Größen den Betrag treiben. Mit Ihren eigenen Zahlen und den aktuellen Pfandbriefrenditen der Bundesbank rechnet unser Vorfälligkeitsrechner nach der Aktiv-Passiv-Methode.

Alternativen zur Ablösung

Bevor Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen, lohnt sich die Frage, ob das Darlehen überhaupt abgelöst werden muss. Zwei Wege sind in der Praxis verbreitet. Einen Anspruch darauf haben Sie nicht, beide setzen die Zustimmung der Bank voraus.

Objekttausch oder Pfandtausch

Kaufen Sie nach dem Verkauf eine neue Immobilie, kann das bestehende Darlehen unter Umständen mitgenommen werden. Die Bank gibt die Grundschuld auf dem alten Objekt frei und lässt sich stattdessen eine Grundschuld auf der neuen Immobilie eintragen. Ihr Darlehen läuft zu den bisherigen Konditionen weiter. Voraussetzung ist, dass das neue Objekt aus Sicht der Bank eine gleichwertige Sicherheit bietet. Für die Grundschuldbestellung fallen Notar- und Grundbuchkosten an, die Sie gegen die ersparte Entschädigung rechnen sollten.

Darlehensübernahme durch den Käufer

Gerade wenn Ihr Vertragszins unter dem aktuellen Niveau liegt, kann es für den Käufer attraktiv sein, Ihr Darlehen zu übernehmen. Die Bank prüft dann die Bonität des Käufers wie bei einem neuen Kredit. Stimmt sie zu, entfällt die Ablösung und damit die Entschädigung.

Mit der Bank verhandeln

Steht kein berechtigtes Interesse im Sinne des Gesetzes im Raum, etwa bei einer gewünschten Umschuldung, bleibt der Weg über einen Aufhebungsvertrag. Hier lohnt es sich, die angebotene Entschädigung gegen die erwartete Zinsersparnis zu rechnen. Nicht selten ist das Ergebnis, dass sich das Abwarten bis zum Ende der Zinsbindung oder bis zum zehnten Jahr nach Auszahlung mehr lohnt.

So lassen Sie die Forderung prüfen

Die Berechnung der Bank ist kein Betrag, den Sie ungeprüft hinnehmen müssen. So gehen Sie vor:

  1. Berechnung schriftlich anfordern. Mit allen Parametern: Restschuld, Restlaufzeit der Zinsbindung, Vertragszins, angesetzte Wiederanlagerendite, abgezogene Risiko- und Verwaltungskosten und der Zinssatz für die Abzinsung.
  2. Vertrag heraussuchen. Prüfen Sie Sondertilgungsrechte, die Laufzeit und die Angaben zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung.
  3. Daten prüfen. Stimmen Auszahlungsdatum und Restschuld? Ist das zehnte Jahr nach vollständiger Auszahlung vielleicht schon erreicht oder in Reichweite?
  4. Eine zweite Meinung einholen. Eine Überprüfung bieten unter anderem die Verbraucherzentralen und Fachanwältinnen und Fachanwälte für Bank- und Kapitalmarktrecht an.
  5. Unter Vorbehalt zahlen. Drängt der Verkauf, kann es sinnvoll sein, die Forderung unter Vorbehalt zu begleichen, damit der Notartermin nicht platzt und die Prüfung trotzdem möglich bleibt. Was das im Einzelfall bedeutet, klären Sie am besten rechtlich.

Wir als Finanzierungsvermittler geben keine Rechtsberatung. Wir können aber gemeinsam mit Ihnen durchrechnen, welche Alternative wirtschaftlich die bessere ist: ablösen, Pfand tauschen, übernehmen lassen oder abwarten.

Vor dem Verkauf erst rechnen

Die teuerste Vorfälligkeitsentschädigung ist die, die niemand vorher durchgerechnet hat. Wer einen Verkauf oder eine Umschuldung plant, sollte zuerst klären, wann die Zinsbindung endet, wann das zehnte Jahr nach Auszahlung erreicht ist und welche Sondertilgungen noch offen sind. Erst dann lässt sich sinnvoll entscheiden.

Als ungebundene Baufinanzierungsvermittlung mit freiem Zugang zu über 600 Banken prüfen wir mit Ihnen, ob eine Ablösung, ein Pfandtausch oder eine neue Finanzierung für Ihre Situation am meisten Sinn ergibt. Die Beratung ist für Sie kostenfrei und unverbindlich. Sie finden uns in Erding, Freising und Pfaffenhofen a.d. Ilm.

Sie planen einen Verkauf oder haben eine Berechnung Ihrer Bank vor sich liegen? Vereinbaren Sie eine kostenlose Beratung, und wir rechnen die Alternativen gemeinsam durch.

Hinweis: Dieser Artikel dient ausschließlich zu Informationszwecken und stellt keine Rechts-, Finanzierungs- oder Anlageberatung dar. Ob und in welcher Höhe eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt, ist stets im Einzelfall zu prüfen. Rechtliche Fragen zu Ihrem Darlehensvertrag beantworten Ihnen Verbraucherzentralen oder Fachanwälte für Bank- und Kapitalmarktrecht.