Das Wichtigste in Kürze

  • „Erbpacht“ ist der umgangssprachliche Begriff. Rechtlich geht es um das Erbbaurecht nach dem Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG).
  • Sie kaufen nicht das Grundstück, sondern das Recht, darauf ein Haus zu haben. Dafür zahlen Sie dem Eigentümer regelmäßig einen Erbbauzins.
  • Der Vorteil: Der Grundstückspreis fällt weg, Ihr Finanzierungsbedarf sinkt. Der Haken: Der Erbbauzins läuft dauerhaft, kann über eine Wertsicherungsklausel steigen, und das Recht ist zeitlich begrenzt.
  • Auch das Erbbaurecht kostet Grunderwerbsteuer, berechnet auf den kapitalisierten Erbbauzins.
  • Banken finanzieren Erbbaurechte, schauen aber genau auf Restlaufzeit, Entschädigungsregelung und Zustimmungspflichten.

Erbpacht oder Erbbaurecht: was rechtlich dahintersteckt

Wer von Erbpacht spricht, meint fast immer das Erbbaurecht. Das Gesetz definiert es in § 1 Abs. 1 ErbbauRG als das „veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu haben“. Mit Pacht im Sinne des BGB hat das wenig zu tun: Sie erhalten kein bloßes Nutzungsrecht auf Zeit, sondern ein eigenes, im Grundbuch eingetragenes Recht.

Daraus ergeben sich drei Punkte, die Sie kennen sollten:

  • Das Haus gehört Ihnen. Nach § 12 ErbbauRG ist das Bauwerk wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts, nicht des Grundstücks.
  • Das Erbbaurecht hat ein eigenes Grundbuch. Für jedes Erbbaurecht wird nach § 14 ErbbauRG ein Erbbaugrundbuch angelegt. Dort werden später auch Ihre Grundschulden eingetragen.
  • Sie können es verkaufen und vererben. Ob der Grundstückseigentümer einem Verkauf zustimmen muss, hängt vom Vertrag ab (§ 5 Abs. 1 ErbbauRG).

Der Vertrag über die Bestellung eines Erbbaurechts muss notariell beurkundet werden, § 11 Abs. 2 ErbbauRG verweist dafür auf § 311b BGB. Mit welchen Gebühren Sie dafür rechnen müssen, zeigt unser Überblick zu den Notarkosten beim Hauskauf in Bayern.

Was genau zwischen Ihnen und dem Grundstückseigentümer gilt, steht im Erbbaurechtsvertrag. § 2 ErbbauRG zählt auf, was dort geregelt werden kann: Errichtung und Instandhaltung des Hauses, Versicherung und Wiederaufbau, die Tragung öffentlicher Lasten, den Heimfall, Vertragsstrafen, ein Vorrecht auf Erneuerung und eine Verpflichtung des Eigentümers, Ihnen das Grundstück später zu verkaufen. Diese Punkte entscheiden darüber, ob ein Erbbaurecht ein gutes Geschäft ist.

Der Erbbauzins: Ihre laufende Gegenleistung

Statt eines Kaufpreises für den Boden zahlen Sie in aller Regel einen wiederkehrenden Betrag, den Erbbauzins (§ 9 ErbbauRG). Seine Höhe ist frei verhandelbar und richtet sich meist am Bodenwert aus. Eine gesetzliche Ober- oder Untergrenze gibt es nicht.

Für Ihre Haushaltsrechnung ist der Erbbauzins eine feste Monatsbelastung neben der Darlehensrate. Er endet nicht, wenn Ihr Kredit abbezahlt ist, sondern läuft so lange wie das Erbbaurecht. Rechnen Sie ihn deshalb von Anfang an in Ihre tragbare Belastung ein. Wie Sie diese realistisch ermitteln, zeigen wir in Wie viel Haus kann ich mir leisten?.

Wertsicherung: wie sich der Erbbauzins verändern darf

Fast jeder Erbbaurechtsvertrag enthält eine Wertsicherungsklausel, die den Erbbauzins an einen Index koppelt, häufig den Verbraucherpreisindex. Solche Preisklauseln sind in Deutschland grundsätzlich eingeschränkt. Für Erbbaurechte erlaubt sie § 4 Preisklauselgesetz ausdrücklich, wenn der Vertrag eine Laufzeit von mindestens 30 Jahren hat.

Bei Wohnhäusern zieht § 9a ErbbauRG eine zusätzliche Grenze. Eine Erhöhung ist in der Regel unbillig, soweit sie über die Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse seit Vertragsschluss hinausgeht. Ein reiner Anstieg der Grundstückswerte rechtfertigt sie für sich genommen nicht. Außerdem darf eine Erhöhung frühestens drei Jahre nach Vertragsschluss und danach frühestens drei Jahre nach der letzten Erhöhung verlangt werden.

Für Sie heißt das: Planen Sie mit einem steigenden Erbbauzins, nicht mit einem festen.

Laufzeit und Entschädigung am Ende

Das Gesetz schreibt keine bestimmte Laufzeit vor. In der Praxis werden Erbbaurechte für Wohnhäuser über viele Jahrzehnte vereinbart. Entscheidend ist für Sie weniger die ursprüngliche Laufzeit als die Restlaufzeit zum Zeitpunkt Ihres Kaufs. Wer ein bestehendes Haus auf Erbbaurecht übernimmt, steigt oft mitten in einen alten Vertrag ein.

Erlischt das Erbbaurecht durch Zeitablauf, muss der Grundstückseigentümer nach § 27 Abs. 1 ErbbauRG eine Entschädigung für das Bauwerk zahlen. Der Haken steht im selben Absatz: Höhe, Zahlungsweise und sogar ein Ausschluss der Entschädigung können vertraglich vereinbart werden. Nur wenn das Erbbaurecht zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses minderbemittelter Bevölkerungskreise bestellt wurde, muss die Entschädigung mindestens zwei Drittel des gemeinen Werts des Bauwerks betragen (§ 27 Abs. 2).

Der Eigentümer kann die Zahlung auch abwenden, indem er das Erbbaurecht für die voraussichtliche Standdauer des Hauses verlängert (§ 27 Abs. 3). Lehnen Sie die Verlängerung ab, entfällt der Entschädigungsanspruch.

Heimfall: wann das Recht vorzeitig zurückfällt

Der Heimfall ist die Klausel, die man vor der Unterschrift am genauesten lesen sollte. Nach § 2 Nr. 4 ErbbauRG kann vereinbart werden, dass Sie das Erbbaurecht beim Eintreten bestimmter Voraussetzungen auf den Grundstückseigentümer übertragen müssen. Typische Auslöser in Verträgen sind etwa ein erheblicher Rückstand beim Erbbauzins oder eine Nutzung, die dem vereinbarten Zweck widerspricht.

Macht der Eigentümer davon Gebrauch, schuldet er Ihnen nach § 32 Abs. 1 ErbbauRG eine angemessene Vergütung. Auch hier kann der Vertrag Höhe und Zahlungsweise regeln oder die Vergütung ausschließen. Bei Erbbaurechten für minderbemittelte Bevölkerungskreise ist sie nur dann angemessen, wenn sie mindestens zwei Drittel des gemeinen Werts des Erbbaurechts beträgt.

Für Ihre Bank wichtig: Grundschulden bleiben beim Heimfall bestehen (§ 33 Abs. 1 ErbbauRG). Haften Sie zugleich persönlich, übernimmt der Grundstückseigentümer die Schuld in Höhe der Grundschuld.

Grunderwerbsteuer auf das Erbbaurecht

Auch ohne Grundstückskauf fällt Grunderwerbsteuer an. § 2 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG stellt Erbbaurechte Grundstücken gleich. In Bayern beträgt der Steuersatz 3,5 %, Details dazu finden Sie in unserem Beitrag zur Grunderwerbsteuer in Bayern.

Wird ein Erbbaurecht neu bestellt, ist die Bemessungsgrundlage nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs der kapitalisierte Erbbauzins. Kapitalisiert wird nach § 13 Abs. 1 Bewertungsgesetz mit dem Vervielfältiger aus Anlage 9a, der auf einem Zinssatz von 5,5 % beruht.

Rechenbeispiel: neues Erbbaurecht über 99 Jahre

  • Angenommener Erbbauzins: 6.000,00 € im Jahr
  • Laufzeit: 99 Jahre, Vervielfältiger laut Anlage 9a BewG: 18,589
  • Kapitalisierter Erbbauzins: 6.000,00 € × 18,589 = 111.534,00 €
  • Grunderwerbsteuer in Bayern: 3,5 % = 3.903,69 €

Die Zahlen sind ein reines Rechenbeispiel. Kaufen Sie ein bestehendes Erbbaurecht samt Haus, ist der Erwerb ebenfalls steuerpflichtig, dann zählt vor allem der Kaufpreis. Die genaue Bemessungsgrundlage im Einzelfall klären Notar oder Steuerberater.

Wie Banken ein Erbbaurecht finanzieren

Ein Erbbaurecht lässt sich wie ein Grundstück mit einer Grundschuld belasten, eingetragen im Erbbaugrundbuch. Nicht jede Bank finanziert es aber zu denselben Bedingungen. Vier Punkte prüfen Kreditinstitute besonders.

1. Restlaufzeit. Die Beleihungswertermittlungsverordnung verlangt in § 21, die Restlaufzeit des Erbbaurechts zu berücksichtigen und Einschränkungen durch angemessene Wertabschläge abzubilden. Für Darlehen, die über Pfandbriefe refinanziert werden, schreibt § 13 Abs. 2 Pfandbriefgesetz vor, dass die planmäßige Tilgung spätestens zehn Jahre vor Ablauf des Rechts endet. Je kürzer die Restlaufzeit, desto höher muss also Ihre Tilgung sein. Wie Sondertilgungen dabei helfen, beschreiben wir im Beitrag zur Sondertilgung in der Baufinanzierung.

2. Entschädigungsregelung. Laut § 21 BelWertV muss der Gutachter darlegen, ob das Erbbaurecht mit Blick auf Laufzeit und Entschädigungsregelung angemessen verwertbar ist. Ein Vertrag ohne Entschädigung am Ende senkt den Beleihungswert spürbar.

3. Zustimmung zur Belastung. Viele Verträge sehen nach § 5 Abs. 2 ErbbauRG vor, dass Sie für eine Grundschuld die Zustimmung des Grundstückseigentümers brauchen. Ohne diese Zustimmung ist die Belastung unwirksam (§ 6 Abs. 1). Ist sie mit einer ordnungsmäßigen Wirtschaft vereinbar, haben Sie einen Anspruch darauf (§ 7 Abs. 2). Wird sie ohne ausreichenden Grund verweigert, kann das Amtsgericht sie ersetzen (§ 7 Abs. 3). Holen Sie die Zustimmung frühzeitig ein, sonst verzögert sich die Auszahlung.

4. Rang des Erbbauzinses. Der Erbbauzins ist als Reallast im Erbbaugrundbuch gesichert und steht dort oft vor der Grundschuld. Das Gesetz erlaubt nach § 9 Abs. 3 ErbbauRG eine Vereinbarung, dass die Erbbauzinsreallast in einer Zwangsversteigerung bestehen bleibt und Sie eine vorrangige Grundschuld eintragen dürfen. Ob der Vertrag so etwas enthält, ist für die Bank relevant.

Weil der Grundstücksanteil wegfällt, ist die Darlehenssumme oft niedriger. Ihr Eigenkapital fließt dann in Haus und Nebenkosten, mehr dazu in Eigenkapital in der Baufinanzierung.

Wer in Bayern Erbbaurechte vergibt

Erbbaurechte geben vor allem Eigentümer aus, die ihren Grund und Boden langfristig halten wollen. In Bayern sind das häufig Kirchengemeinden und kirchliche Stiftungen, andere Stiftungen sowie Städte und Gemeinden. Kommunen nutzen das Erbbaurecht teils, um Bauland für Familien bezahlbar zu machen, ohne die Fläche dauerhaft aus der Hand zu geben.

Die Konditionen unterscheiden sich von Eigentümer zu Eigentümer erheblich. Fragen Sie bei Ihrer Gemeinde oder beim Grundstückseigentümer nach dem Vertragsmuster, bevor Sie in die Planung einsteigen. In unserer Region rund um Erding, Freising und Pfaffenhofen kennen wir die Fragen, die sich dabei stellen.

Chancen und Haken im Überblick

Chancen Haken
Kein Kaufpreis für das Grundstück Erbbauzins läuft dauerhaft, auch nach Tilgung des Darlehens
Geringerer Finanzierungsbedarf Wertsicherungsklausel kann den Erbbauzins erhöhen
Zugang zu Grundstücken, die nicht verkauft werden Begrenzte Laufzeit, Entschädigung am Ende vertraglich einschränkbar
Haus ist veräußerlich und vererblich Zustimmungspflichten bei Verkauf und Belastung möglich
Teils günstige Modelle für Familien Weniger Banken, teils Wertabschläge bei der Beleihung

Ihren Erbbaurechtsvertrag gemeinsam prüfen

Ob ein Erbbaurecht für Sie günstiger ist als ein Grundstückskauf, entscheidet sich nicht am Erbbauzins allein, sondern an Restlaufzeit, Anpassungsklausel, Heimfallgründen und Entschädigungsregelung. Genau diese Punkte entscheiden auch darüber, welche Bank Ihr Vorhaben zu welchen Konditionen finanziert.

Als ungebundener Baufinanzierungsvermittler mit freiem Zugang zu über 600 Banken suchen wir die Institute heraus, die Erbbaurechte zu fairen Bedingungen beleihen, und rechnen Erbbauzins und Darlehensrate in einer Gesamtbelastung durch. Die Beratung ist für Sie kostenfrei und unverbindlich. Mehr über unsere Arbeitsweise lesen Sie auf der Seite Über uns.

Sie haben ein Angebot für ein Grundstück im Erbbaurecht vorliegen? Vereinbaren Sie eine kostenlose Beratung. Wir gehen den Vertrag gemeinsam mit Ihnen durch, bevor Sie zum Notar gehen.

Hinweis: Dieser Artikel dient ausschließlich zu Informationszwecken und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung dar. Konditionen sind stets im Einzelfall zu prüfen. Rechtliche Fragen zu einem konkreten Erbbaurechtsvertrag beantwortet Ihnen der beurkundende Notar, steuerliche Fragen Ihr Steuerberater.