Das Wichtigste in Kürze

  • Kaufnebenkosten sind alle Ausgaben, die beim Immobilienkauf zusätzlich zum Kaufpreis anfallen. Sie schaffen keinen Gegenwert im Objekt.
  • In Bayern beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5 % des Kaufpreises. Für Notar und Grundbuch kommen rund 1,5 % bis 2,0 % hinzu.
  • Ist ein Makler beteiligt, zahlen Sie als privater Käufer einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses seit Dezember 2020 höchstens die Hälfte der Provision.
  • Gutachter und Bereitstellungszinsen sind keine Pflichtposten, gehören aber in eine ehrliche Kalkulation.
  • Zusammen landen Sie mit Makler häufig bei rund 9 % des Kaufpreises. Diesen Betrag erwarten die meisten Banken aus Eigenkapital.

Welche Kaufnebenkosten in Bayern anfallen

Wer eine Immobilie kauft, rechnet zuerst mit dem Kaufpreis. Die Bank rechnet mit einer zweiten Zahl: dem Gesamtaufwand. Zwischen beiden liegen die Kaufnebenkosten, und die entscheiden oft darüber, wie viel Eigenkapital tatsächlich gebraucht wird.

Die Posten lassen sich in drei Gruppen ordnen:

  • Pflichtkosten, die bei jedem Kauf anfallen: Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuchamt.
  • Vertragsabhängige Kosten, die nur anfallen, wenn ein Makler beteiligt ist.
  • Optionale und finanzierungsbedingte Kosten: ein selbst beauftragter Gutachter sowie Bereitstellungszinsen, wenn das Darlehen nicht rechtzeitig abgerufen wird.

Zu den ersten beiden Posten gibt es bei uns jeweils einen ausführlichen Beitrag. Hier fassen wir sie bewusst knapp zusammen und konzentrieren uns auf das Gesamtbild.

Grunderwerbsteuer: 3,5 Prozent vom Kaufpreis

Die Grunderwerbsteuer ist meist der größte einzelne Posten. Bayern wendet den Satz aus § 11 Grunderwerbsteuergesetz an: 3,5 % des Kaufpreises. Bei 500.000,00 € sind das 17.500,00 €.

Bemessungsgrundlage ist der Kaufpreis für Grundstück und Gebäude. Mitverkaufte bewegliche Gegenstände wie eine Einbauküche können im Kaufvertrag separat und realistisch bewertet ausgewiesen werden, dann fällt auf diesen Teil keine Grunderwerbsteuer an.

Wichtig für die Liquidität: Die Steuer wird nach § 15 GrEStG einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids fällig, also häufig bevor die Bank das Darlehen auszahlt. Erst nach der Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die Sie nicht als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden.

Berechnung, Fälligkeit und Ausnahmen im Detail lesen Sie im Beitrag zur Grunderwerbsteuer in Bayern.

Notar und Grundbuch: rund 1,5 bis 2 Prozent

Der Kaufvertrag über eine Immobilie muss notariell beurkundet werden (§ 311b BGB). Dazu kommen der Vollzug des Vertrags, die Grundschuldbestellung für Ihre Bank und die Eintragungen beim Grundbuchamt: Auflassungsvormerkung, Eigentumsumschreibung und Grundschuld.

Notar- und Grundbuchgebühren richten sich bundeseinheitlich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Sie hängen vom Kaufpreis und von der Höhe der Grundschuld ab und sind nicht verhandelbar. Bei einem finanzierten Kauf liegen sie zusammen erfahrungsgemäß bei rund 1,5 % bis 2,0 % des Kaufpreises. Wer ohne Finanzierung kauft, zahlt weniger, weil die Grundschuld entfällt.

Für einen Kauf über 500.000,00 € mit 400.000,00 € Finanzierung können Sie mit etwa 8.000,00 € bis 9.000,00 € rechnen. Die einzelnen Gebührenpositionen und eine ausführliche Beispielrechnung finden Sie im Beitrag Notarkosten beim Hauskauf.

Maklerprovision: was der Halbteilungsgrundsatz regelt

Die Höhe der Maklerprovision ist gesetzlich nicht festgelegt, sie wird vereinbart. Gesetzlich geregelt ist seit dem 23. Dezember 2020 dagegen, wer sie beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses tragen muss. Die Regeln in den §§ 656a bis 656d BGB gelten, wenn der Käufer Verbraucher ist, also bei privaten Käufen.

Die Kernpunkte:

  1. Textform. Ein Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus muss mindestens in Textform geschlossen werden, etwa per E-Mail (§ 656a BGB). Eine mündliche Zusage genügt nicht.
  2. Doppeltätigkeit, gleiche Höhe. Lässt sich der Makler von beiden Seiten bezahlen, müssen sich Käufer und Verkäufer in gleicher Höhe verpflichten (§ 656c BGB). Arbeitet er für eine Seite unentgeltlich, darf er auch von der anderen nichts verlangen.
  3. Abwälzung höchstens zur Hälfte. Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, darf er höchstens die Hälfte der Provision auf Sie abwälzen. Ihr Anteil wird erst fällig, wenn der Verkäufer seinen Teil gezahlt und das nachgewiesen hat (§ 656d BGB).

Für Mehrfamilienhäuser, Grundstücke und Gewerbeobjekte gilt der Halbteilungsgrundsatz nicht. Dort ist die Verteilung weiterhin frei verhandelbar.

Für die Planung sollten Sie die Provision immer inklusive Umsatzsteuer ansetzen. Im Rechenbeispiel unten nehmen wir einen Käuferanteil von 3,00 % zuzüglich 19 % Umsatzsteuer an, also 3,57 %. Ihr tatsächlicher Satz steht im Exposé oder im Maklervertrag.

Gutachter: freiwillig, aber oft gut investiert

Die Bank lässt den Wert der Immobilie für ihre eigenen Zwecke ermitteln. Diese Bewertung dient ihrer Risikoeinschätzung, nicht Ihrer Kaufentscheidung. Wer vor allem bei Bestandsimmobilien sicher sein möchte, dass Dach, Feuchtigkeit, Leitungen oder Heizung keine teuren Überraschungen bergen, beauftragt einen eigenen Bausachverständigen.

Pflicht ist das nicht, und das Honorar wird frei vereinbart. Holen Sie vorab ein schriftliches Angebot ein und planen Sie den Betrag in Ihre Nebenkosten ein. Gemessen an einem Sanierungsbedarf, der erst nach dem Notartermin auffällt, ist ein Gutachten meist der kleinere Posten.

Finanzierungskosten: Bereitstellungszinsen im Blick

Bereitstellungszinsen berechnet die Bank für den Teil eines zugesagten Darlehens, den Sie noch nicht abgerufen haben. Sie entschädigen die Bank dafür, dass sie das Geld zu festen Konditionen für Sie bereithält.

Üblich ist eine bereitstellungszinsfreie Zeit, deren Länge sich von Bank zu Bank unterscheidet. Erst danach fallen monatlich Zinsen auf den nicht abgerufenen Betrag an. Beim Kauf einer fertigen Bestandsimmobilie spielt das selten eine Rolle, weil der Kaufpreis in einer Summe fließt. Beim Neubau oder einer größeren Sanierung, bei der das Geld in Raten nach Baufortschritt abgerufen wird, kann es dagegen spürbar werden.

Rechenbeispiel mit angenommenen Werten: Von einem Darlehen über 400.000,00 € sind nach Ablauf der bereitstellungszinsfreien Zeit noch 200.000,00 € nicht abgerufen. Angenommen werden Bereitstellungszinsen von 0,25 % pro Monat. Dauert es noch vier Monate bis zum vollständigen Abruf, fallen 200.000,00 € × 0,25 % × 4 = 2.000,00 € an.

Die Konditionen stehen in Ihrem Darlehensangebot. Bei einem Bauvorhaben lohnt es sich, eine längere bereitstellungszinsfreie Zeit von Anfang an mitzuverhandeln, statt die Kosten später zu tragen.

Rechenbeispiel: Kaufnebenkosten bei 500.000 € Kaufpreis

Zum Schluss alle Posten in einer Übersicht. Angenommen wird ein Wohnungskauf über 500.000,00 € mit einer Finanzierung von 400.000,00 €, der Makler wurde von beiden Seiten beauftragt.

Posten Satz Betrag
Grunderwerbsteuer 3,50 % 17.500,00 €
Notar und Grundbuch (Schätzwert) ca. 1,70 % 8.500,00 €
Zwischensumme ohne Makler ca. 5,20 % 26.000,00 €
Maklerprovision, Käuferanteil (Annahme, inkl. USt) 3,57 % 17.850,00 €
Summe mit Makler ca. 8,77 % 43.850,00 €
Gutachter, Bereitstellungszinsen je nach Fall zusätzlich

Die Notar- und Grundbuchkosten sind ein Schätzwert, die exakten Gebühren ergeben sich aus dem GNotKG und hängen unter anderem von der Grundschuldhöhe ab. Die Maklerprovision ist eine Annahme und im Einzelfall frei vereinbart.

Hinzu kommen Ausgaben, die keine Kaufnebenkosten im engeren Sinn sind, das Budget aber genauso belasten: Umzug, erste Renovierungen, Möbel. Zusammen mit einem Sicherheitspuffer landen viele Käufer deshalb schnell bei den rund 10 % und mehr, die wir im Beitrag zum Eigenkapital in der Baufinanzierung als Richtwert für die Nebenkosten nennen.

Warum Banken die Nebenkosten aus Eigenkapital erwarten

Die meisten Banken gehen davon aus, dass Sie mindestens die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln bezahlen. Dafür gibt es zwei Gründe, die sich gegenseitig verstärken.

Kein Gegenwert im Objekt. Grunderwerbsteuer, Notar und Makler erhöhen den Wert der Immobilie nicht. Die Bank kann im Ernstfall nur auf das zurückgreifen, was die Immobilie wert ist. Ein Darlehen, das auch die Nebenkosten deckt, ist deshalb von Anfang an höher als die Sicherheit dahinter.

Höherer Beleihungsauslauf. Der Beleihungsauslauf ist das Verhältnis von Darlehen zu Immobilienwert. Je höher er ist, desto größer das Risiko für die Bank und desto höher in der Regel der Zins, und zwar auf die gesamte Darlehenssumme, nicht nur auf den mitfinanzierten Teil. Wer die Nebenkosten mitfinanziert, zahlt also doppelt: Zinsen auf Geld, das im Objekt nicht steckt, und einen Aufschlag auf alles andere.

Eine Finanzierung, die auch die Nebenkosten abdeckt, ist nicht ausgeschlossen. Sie setzt aber in der Regel eine sehr gute Bonität und ein hohes, sicheres Einkommen voraus, und sie kostet einen spürbaren Zinsaufschlag. Ob sich das in Ihrem Fall rechnet, hängt von Ihrer Situation ab und sollte vor dem Kauf durchgerechnet werden, nicht danach.

Planen Sie außerdem die Reihenfolge der Zahlungen ein. Die Grunderwerbsteuer ist oft fällig, bevor das Darlehen ausgezahlt wird. Das Geld dafür muss also verfügbar auf dem Konto liegen und nicht in einer Anlage, die erst gekündigt werden muss.

Ihre Kaufnebenkosten, vollständig durchgerechnet

Eine Kalkulation, die nur den Kaufpreis kennt, ist keine Kalkulation. Wir rechnen mit Ihnen alle Posten durch, die bei Ihrem konkreten Objekt anfallen, und zeigen Ihnen, wie viel Eigenkapital Sie tatsächlich brauchen und wann welche Zahlung fällig wird.

Als ungebundene Baufinanzierungsvermittlung mit freiem Zugang zu über 600 Banken vergleichen wir anschließend die Angebote, die zu Ihrer Eigenkapitalsituation passen. Die Beratung ist für Sie kostenfrei und unverbindlich, telefonisch oder vor Ort an einem unserer Standorte in Bayern.

Sie haben ein Objekt im Blick und möchten wissen, was es Sie insgesamt kostet? Vereinbaren Sie eine kostenlose Beratung. Wir rechnen es gemeinsam durch.

Hinweis: Dieser Artikel dient ausschließlich zu Informationszwecken und stellt keine Finanzierungs-, Steuer- oder Rechtsberatung dar. Alle Beträge sind Beispielwerte. Konditionen und Kosten sind stets im Einzelfall zu prüfen. Für eine individuelle Beratung stehen wir Ihnen gerne persönlich zur Verfügung.