Das Wichtigste in Kürze

  • Selbstständige bekommen eine Baufinanzierung, die Prüfung ist aber aufwendiger als bei Angestellten. Statt Gehaltsabrechnungen zählen Steuerbescheide und Geschäftszahlen.
  • Banken rechnen meist mit dem durchschnittlichen Gewinn der letzten zwei bis drei Jahre, nicht mit dem Umsatz und nicht mit dem besten Jahr.
  • Von diesem Gewinn gehen Steuern, Krankenversicherung und Altersvorsorge ab. Erst was danach übrig bleibt, trägt die Rate.
  • Vollständige, aktuelle Unterlagen sind der größte Hebel, den Sie selbst in der Hand haben.
  • Die Anforderungen unterscheiden sich von Bank zu Bank deutlich. Ein breiter Marktvergleich lohnt sich für Selbstständige besonders.

Warum Banken Selbstständige anders prüfen

Eine Bank, die Ihnen eine Immobilie finanziert, muss nach § 505b Abs. 2 BGB Ihre Kreditwürdigkeit eingehend prüfen, und zwar auf Grundlage notwendiger, ausreichender und angemessener Informationen zu Ihrem Einkommen und Ihren Ausgaben. Bei Angestellten ist das vergleichsweise einfach: Arbeitsvertrag, drei Gehaltsabrechnungen, fertig. Das Nettogehalt steht schwarz auf weiß da und kommt jeden Monat in gleicher Höhe.

Bei Selbstständigen gibt es dieses eine Dokument nicht. Das Einkommen schwankt, es hängt von Aufträgen, Kunden und Branche ab, und der Gewinn eines Jahres steht oft erst Monate später im Steuerbescheid fest. Die Bank muss sich ihr Bild also aus mehreren Quellen zusammensetzen. Das ist kein Misstrauen gegenüber Selbstständigen, sondern die Folge einer Prüfpflicht, die für alle gilt.

Für Sie heißt das vor allem: mehr Unterlagen, mehr Vorlauf und mehr Erklärungsbedarf. Wer das einplant, ist bei der Finanzierung nicht im Nachteil.

Die typische Unterlagenliste

Welche Dokumente eine Bank im Einzelnen anfordert, ist unterschiedlich. Die folgende Liste deckt ab, was in der Praxis bei den meisten Instituten auf dem Tisch landet.

Einkommensnachweise

  • Einkommensteuerbescheide der letzten zwei bis drei Jahre, dazu häufig die zugehörigen Einkommensteuererklärungen.
  • Gewinnermittlungen für dieselben Jahre: bei nicht bilanzierenden Selbstständigen die Einnahmen-Überschuss-Rechnung nach § 4 Abs. 3 EStG, bei bilanzierenden Unternehmen Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung.
  • Eine aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA) für das laufende Jahr, oft zusammen mit der Summen- und Saldenliste. Beides erstellt in der Regel Ihr Steuerbüro.

Nachweise zu Ihren laufenden Ausgaben

  • Private Krankenversicherung: aktueller Beitragsnachweis. Gesetzlich Versicherte weisen ihren Beitrag ebenfalls nach.
  • Altersvorsorge: Nachweise über Rentenversicherung, Versorgungswerk oder private Vorsorge. Selbstständige sind häufig nicht gesetzlich rentenversichert, deshalb will die Bank sehen, dass Sie selbst vorsorgen.
  • Kontoauszüge, bestehende Kredite und Leasingverträge, privat wie geschäftlich.

Weitere Unterlagen

  • Nachweis über die Selbstständigkeit, etwa Gewerbeanmeldung, Handelsregisterauszug oder Kammerzugehörigkeit.
  • Eigenkapitalnachweise und die üblichen Objektunterlagen wie Exposé, Grundbuchauszug und Grundrisse.
  • Bei einer GmbH zusätzlich die Jahresabschlüsse der Gesellschaft und der Geschäftsführervertrag.

Liegt der Steuerbescheid für das letzte Jahr noch nicht vor, behelfen sich viele Banken mit dem vorläufigen Jahresabschluss oder der BWA zum Jahresende. Ob das reicht, entscheidet jede Bank selbst.

Wie die Bank Ihr Einkommen berechnet

Der wichtigste Unterschied zum Angestellten: Die Bank schaut nicht auf ein Monatsgehalt, sondern bildet aus mehreren Jahren einen Durchschnitt. Üblich ist der Gewinn laut Steuerbescheid über zwei oder drei Jahre. Ein einzelnes Rekordjahr hebt den Schnitt deshalb nur begrenzt an.

Ist der Gewinn zuletzt gesunken, gehen viele Banken vorsichtig vor und setzen den niedrigeren aktuellen Wert an statt des Durchschnitts. Umgekehrt wird ein steigender Trend zwar positiv gesehen, aber meist nicht vollständig eingerechnet. Hier erklärt die aktuelle BWA, wohin die Entwicklung im laufenden Jahr geht.

Vom durchschnittlichen Gewinn zieht die Bank dann ab, was ein Angestellter schon vor der Überweisung abgezogen bekommt: Einkommensteuer und Solidaritätszuschlag laut Bescheid, die Krankenversicherung und die Altersvorsorge.

Rechenbeispiel: vom Gewinn zum verfügbaren Einkommen

Die folgenden Zahlen sind frei gewählt und dienen nur der Veranschaulichung. Sie entsprechen keinem bestimmten Steuerfall.

Position Betrag pro Jahr
Gewinn Jahr 1 72.000,00 €
Gewinn Jahr 2 84.000,00 €
Gewinn Jahr 3 90.000,00 €
Durchschnittlicher Gewinn 82.000,00 €
abzüglich Einkommensteuer und Soli (Beispielwert) 20.000,00 €
abzüglich private Krankenversicherung 9.600,00 €
abzüglich Altersvorsorge 9.000,00 €
Verfügbares Jahreseinkommen 43.400,00 €

Monatlich bleiben in diesem Beispiel 3.616,67 €. Von diesem Betrag gehen dann, wie bei jeder Haushaltsrechnung, Lebenshaltungskosten und andere Verpflichtungen ab. Was danach übrig ist, bestimmt die tragbare Rate. Wie diese Rechnung im Detail aussieht, zeigen wir im Beitrag Wie viel Haus kann ich mir leisten?.

Das Beispiel zeigt einen Punkt, der viele Selbstständige überrascht: Ein Gewinn von 82.000,00 € klingt nach viel, aber nach Steuern und Vorsorge liegt das verfügbare Einkommen deutlich darunter. Wer seine Kaufpreisvorstellung am Gewinn ausrichtet, plant schnell zu hoch.

Freiberufler, Gewerbetreibende, GmbH-Geschäftsführer

„Selbstständig“ ist für die Bank kein einheitlicher Begriff. Wie geprüft wird, hängt auch davon ab, in welcher Form Sie tätig sind.

Freiberufler

Zu den freien Berufen zählt § 18 Abs. 1 Nr. 1 EStG unter anderem Ärzte, Zahnärzte, Rechtsanwälte, Steuerberater, Architekten und Ingenieure. Freiberufler ermitteln ihren Gewinn meist per Einnahmen-Überschuss-Rechnung. Gerade bei kammergebundenen Berufen mit etablierter Praxis oder Kanzlei sehen viele Banken ein gut kalkulierbares Einkommen. Wer erst kurz niedergelassen ist, braucht dagegen oft mehr Erklärung, etwa zum Praxiskauf oder zu bestehenden Praxiskrediten.

Gewerbetreibende

Gewerbetreibende erzielen Einkünfte aus Gewerbebetrieb nach § 15 EStG. Ab bestimmten Grenzen sind sie buchführungspflichtig und bilanzieren: nach § 141 Abs. 1 AO bei einem Umsatz von mehr als 800.000 € im Kalenderjahr oder einem Gewinn von mehr als 80.000 € im Wirtschaftsjahr, sofern sich die Pflicht nicht schon aus dem Handelsrecht ergibt. Für die Bank zählt vor allem, wie stabil die Branche ist und wie stark das Geschäft von einzelnen Kunden abhängt.

GmbH-Geschäftsführer

Als Gesellschafter-Geschäftsführer einer GmbH beziehen Sie ein Gehalt und haben auf den ersten Blick ein Angestelltenprofil. Viele Banken behandeln Sie trotzdem wie einen Selbstständigen, denn Sie bestimmen über Ihr eigenes Gehalt mit, und es ist nur so sicher wie die Firma, die es zahlt. Deshalb werden neben Ihren privaten Steuerbescheiden in der Regel auch die Jahresabschlüsse der GmbH angefordert. Gewinne, die in der Gesellschaft verbleiben, rechnen Banken unterschiedlich an. Hier liegen zwischen zwei Instituten oft spürbare Unterschiede.

So bereiten Sie Ihre Finanzierung vor

Die Bankprüfung können Sie nicht abkürzen. Sie können sie aber deutlich einfacher machen.

  1. Unterlagen früh sammeln. Fordern Sie Bescheide, Gewinnermittlungen und eine aktuelle BWA rechtzeitig bei Ihrem Steuerbüro an. Eine BWA, die drei Monate alt ist, wird häufig nicht mehr akzeptiert.
  2. Steuererklärungen zeitnah abgeben. Ein fehlender Bescheid für das letzte Jahr ist einer der häufigsten Gründe für Verzögerungen.
  3. Mit dem Steuerbüro sprechen. Steuerlich ist ein niedriger Gewinn oft gewollt, für die Finanzierung ist er ein Nachteil. Wer einen Immobilienkauf plant, sollte das rechtzeitig mit seinem Steuerberater besprechen.
  4. Privat und geschäftlich trennen. Getrennte Konten und klare Zahlungsströme machen Ihre Zahlen für die Bank lesbar.
  5. Rücklagen nachweisen. Liquidität im Betrieb und private Rücklagen zeigen, dass auch ein schwächeres Quartal die Rate nicht gefährdet.
  6. Eigenkapital realistisch planen. Mehr Eigenkapital senkt das Risiko für die Bank. Wie viel sinnvoll ist, lesen Sie in Wie viel Eigenkapital braucht eine Baufinanzierung?.
  7. Besonderheiten selbst erklären. Ein Umsatzeinbruch durch Elternzeit, eine große Investition oder ein Branchenwechsel lassen sich mit zwei Sätzen erklären. Ohne Erklärung bleiben sie ein Fragezeichen.

Einen Überblick über alle Schritte rund um den Kauf finden Sie in unserer Hauskauf-Checkliste für Bayern.

Warum die Wahl der Bank hier besonders zählt

Bei Angestellten unterscheiden sich Banken vor allem im Zins. Bei Selbstständigen unterscheiden sie sich zusätzlich darin, ob und wie sie überhaupt finanzieren. Die eine Bank verlangt drei Jahresabschlüsse, die andere kommt mit zwei aus. Die eine rechnet mit dem Durchschnitt, die andere mit dem schwächsten Jahr. Manche Institute kennen bestimmte Berufsgruppen gut und bewerten sie entsprechend, andere sind bei derselben Branche zurückhaltend.

Wer nur bei seiner Hausbank anfragt, sieht genau eine dieser Sichtweisen. Eine Absage dort heißt deshalb nicht, dass die Finanzierung unmöglich ist. Als ungebundener Baufinanzierungsvermittler mit freiem Zugang zu über 600 Banken können wir Ihr Profil mit den Anforderungen vieler Institute abgleichen und gezielt bei denen anfragen, die zu Ihrer Situation passen. Eine Zusage kann niemand vorab versprechen, die Entscheidung trifft immer die Bank. Aber die Chancen steigen, wenn die Anfrage bei der richtigen Bank landet und vollständig ist.

Ihre Unterlagen gemeinsam durchgehen

Viele Selbstständige kommen zu uns, nachdem die Hausbank abgewunken hat oder bevor sie überhaupt fragen. Beides ist ein guter Zeitpunkt. Wir sehen uns Ihre Bescheide und Geschäftszahlen gemeinsam an, rechnen Ihr verfügbares Einkommen so, wie eine Bank es rechnen würde, und sagen Ihnen offen, welche Unterlagen noch fehlen.

Die Beratung ist für Sie kostenfrei und unverbindlich. Sie finden uns an unseren Standorten in Pfaffenhofen a.d. Ilm, Freising und Erding, gern auch telefonisch oder per Video. Vereinbaren Sie eine kostenlose Beratung, am besten mit Ihren letzten Steuerbescheiden zur Hand.

Hinweis: Dieser Artikel dient ausschließlich zu Informationszwecken und stellt keine Finanzierungs-, Steuer- oder Rechtsberatung dar. Die Anforderungen der Banken unterscheiden sich und sind stets im Einzelfall zu prüfen. Steuerliche Fragen beantwortet Ihnen Ihr Steuerberater. Für eine individuelle Beratung stehen wir Ihnen gerne persönlich zur Verfügung.